不動産マイスターの備忘録

近畿圏マンション市場9月度が発表されました（不動産経済研究所）。
過去最低の発売戸数(1,288戸）との記事もあったものの、実際は投資用ワンルーム・都市型コンパクトが激減しただけで、実需（2～4LDKタイプ）は前年比発売数47.7%増、前月比27.8%増の1,118戸、契約率69.5%と秋商戦のスタート月に相応しい好結果となっています。

新型コロナ禍の混乱から、関西の新築マンション市場は順調に立ち直ってきていると言えるでしょう。ただコロナ前とはやや形を変えた（実需主導の）市場になっていくと思われます。

新規発売物件で発売月に契約出来た戸数（ワンルーム系除く）も5月の落ち込みをまだカバーしきれていないものの、右肩上がりになってきています。今後は4月5月において購入延期された繰り延べ需要にも期待できると思われます。

９月の発売・販売状況を価格帯別に見ると、投資用物件の発売数激減と8,000万円超の高価格帯物件の契約不振が目立つ一方、ボリュームゾーンの3,000万円～4,000万円台のファミリー向け3LDKタイプが郊外部物件中心に好調でした。

特に3LDKの販売が好調だったのは以下の府県の物件です。
　　　　・兵庫県下　契約率74.2%（155戸発売115戸契約）
　　　　・京都府下　契約率100% （86戸全戸契約）
　　　　・滋賀県　　契約率100% （90戸全戸契約）

やはり新型コロナ禍は、郊外マンション購入の大きなきっかけとなっていると思います。

◆首都圏も上昇基調へ

首都圏マンション市場も上昇傾向が鮮明になってきたようです。こちらも郊外部の供給が増えていけば、契約率も上がりそうな気配です。

近畿圏９月の指標。1R、都市型コンパクトが減少したので、平均価格は大幅アップ（契約率は低下）しました。

近畿レインズによると中古マンション成約数も9月に前年比大幅増、10月もほぼ前年同月並み（▲2.2%）となっており、マンション市場は新築中古ともはっきりと回復基調となっています。

近畿圏新築マンション市場8月は、新型コロナ禍で発売先送りされていたワンルーム系が大量供給され市場を席捲、都市型コンパクト型と合わせ、初月契約率94.7%（742戸発売）とバカ売れとなりました（不動産経済研究所データから）。

一方、2～4LDK（実需向け）は契約率64.2%（875戸発売）と、投資用と30ポイント以上差がついてしまいましたが、全体としては、コロナ禍の混乱からマンション市場は落ち着きを取り戻したと感じる結果です。

下図は８月のタイプ別発売数割合グラフで、ワンルーム・コンパクト型がほぼ半分を占める特異（普通2～3割程度）な状況となっています。

ワンルーム・コンパクト型では、今まで供給の少なかった（はず）京都市内の物件が発売され人気でした。インバウンドバブルが弾けた京都は、ホテル建設ブームから投資用マンション建設へと流れに変わってきているのでしょう。
ただマンション市場のデータとしては、実需向けと投資用はデベロッパーも顧客も全く別物なので分ける必要があると思います（首都圏はワンルーム規制がある）。

ワンルームやコンパクト型を除外した、マンション発売数と初月契約率の推移。4月5月に発売を見送られた物件が秋以降順次発売になるかどうか注目です。

価格帯別の売れ行き状況。８月は（3000万台以下は別にして）どの価格帯もほぼ同じ位の契約率です。

８月発売物件で発売月に契約出来た戸数（ワンルーム系除く）。5月の落ち込みが大きいものの徐々に回復傾向にあります。案外新型コロナ禍は、不動産購入にとっては良いきっかけとなっているような気がします。

首都圏もやや立ち直り傾向か

価格が高止まりして低調だった首都圏マンション市場もようやく持ち直し傾向になってきたようです。都心部より（価格の安い）郊外部の供給が増えていけば、契約率も上がりそうな気配です。

近畿圏8月の指標。1R、都市型コンパクト含む平均値なので、あまり参考になりません。

コロナ禍で実体経済はどん底でも、超金融緩和であり余ったお金が株式市場、高級車、不動産投資市場に流れ込むという状況はどう見ても危ういと感じます。実需はともかく仮需は何時までもこの活況が続くとはとても思えません。