大阪圏の令和3年公示価格（1月1日：商業地）ではミナミが、下落率の大きい全国の商業地10地点のうち8地点を占めるという大幅下落となりました。
全国一の下落率となった老舗ふぐ料理店ずぼらや跡地（敷地面積242㎡：約73.2坪）の公示価格は、平成27年（2015年）から5年間大きな上昇を続け、今年は一転して急落です。
心斎橋筋を筆頭にミナミは、インバウンド特化型商業エリアともいえるので、新型コロナの収束まで地価低迷長期化は免れないところです。
同じくインバウンドでバブル状態だった京都は、ブランド力もあり日本人観光客の早期の戻りが期待できるので、ミナミほどのダメージはないでしょう。
下落率の大きかった心斎橋筋周辺図。
令和3年公示価格は（令和2年春に）新型コロナウィルス感染拡大というアクシデントがあったため、代表標準地（地価公示と地価調査の共通地点）による半期変動率（コロナ禍直後の年前半と後半）が参考になります。
前半は新型コロナ禍で下落し、後半はやや落ち着きを取り戻しています。ミナミに比べキタ（住友商事心斎橋ビル以外）は比較的安定しており、特に後半期は殆ど下落なしでした。
◆コロナ後を見据えた、ミナミの高値売買取引が増加
商業地で全国一の地価下落率を記録したミナミで、早くもコロナ終息後のインバウンド需要回復を見越した高値不動産売買事例がでています。
パルコが運営する商業ビル「道頓堀ZERO GATE」の土地売買と東急不動産の心斎橋筋低層商業ビル（テナントはサンドラッグ）売買の2件です。
（１）道頓堀ZERO GATEの底地・・・昨年12月売買
パチンコ・パチスロメーカーのサミー社が土地を売却（3月引渡完了）し、譲渡益約152億円を計上しました（セガサミーホールディングスニュースリリース）。
この土地は道頓堀5座の1つ浪花座跡地で、2001年に松竹がアーバンコーポレーションに55億8千万円（？）で売却したと記憶しています。サミー社が取得したのは（アーバン→SPC経由で）2003年頃のはずです（2003年の「ずぼらや」公示価格は坪約281万5千円）。
敷地面積はラフに見積もって1,400㎡ほど（誤差あり）なので、152億円の譲渡益を出すには少なくとも200億円を上回る取引価格でなければなりません。従って「ずぼらや跡」の令和3年公示価格（坪単価約1,900万円）の倍以上の価格で取引された可能性が大です。
（２）東急不動産の心斎橋筋低層商業ビル・・・今年3月売買
詳細は公表されていないものの、2015年12月に坪単価約5,000万円という破格の価格で取得し話題になった、「旧ヤマハ心斎橋店」跡の同社商業ビル取引で間違いないでしょう。
「一棟貸しコンパクト型商業ビル」の概要
・敷地面積約132坪、建物地上2階地下1階、店舗面積約300坪
ただすっかりドラッグストア商店街化した「心斎橋筋」商店街は、高い賃料負担力で高地価を支えていた肝心のドラッグストア苦戦となれば、収益性低下で地価下落に向かうのは当然の流れです。
東急のコンパクト型商業ビルテナント「サンドラッグ心斎橋中央店」も恐らくどん底状況と思われ、東急不動産にとって、このタイミングでの売却はプロジェクト収支的にやや厳しいものになったのではと思います。
取壊し前の旧ヤマハ心斎橋店。
アパレルにとって代わったドラッグストアが凋落したら、心斎橋筋の路面店に次に入るのはどんな業種でしょうか。
参考
（セガサミーHD社：当社連結子会社における固定資産の譲渡および特別利益の計上に関するお知らせ）
