近畿のマンション1月は低調もファミリー型好調続く

昨年後半から右肩上がりだった近畿圏新築マンション市場は、年明け早々の緊急事態宣言でマインド悪化、前月の反動減もあり、1月度は極めて低調な結果となりました(不動産経済研究所)。

1月発売戸数は前年同月比13%増643戸、初月契約率は同1.4ポイントダウン64.2%でしたが、(発売数が)27年ぶりの大幅下落を記録した昨年比でこれは厳しいです(ワンルーム~1LDK除く)。

例年1月は発売数が少なく契約率も低めになるにしても、初月契約件数上昇トレンドが一気に失速しました。

初月契約戸数推移

ただ、明るい材料は外縁部ファミリー型タイプ(3LDK・3000万円台)の売れ行きが依然好調を維持していることです。
一般には新型コロナが意識されてなかった、昨年1月と今年1月の間取りタイプ別での販売状況(契約率)を比較してみると、この1年で売れ筋が一変しています。実需の3,4LDKが息を吹き返した感じです。

タイプ別販売状況

コロナ禍での生活を経験したことで、エンドユーザーの住まいに求める価値観に変化が起きているのは間違いないようです。「利便性」重視から「ゆとりや快適さ」重視という流れでしょうか。

土地綜合研究所の「不動産業業況等調査」結果でも、1月のモデルルーム来場者、成約件数指数が大きく下落しています。

モデルルーム来場者

新型コロナ禍以降、来場者数と成約数指数の相関が強まっています。この状況下でのモデルルーム来場者は、予め物件を絞り込んだホットな顧客が多く、契約「歩留まり」はかなり高くなっているのではと感じます(通常10~15%程度?)。

◆近畿の1月はワンルーム(狭小型)の発売なし

コロナ禍で実需系の需要はむしろ高まった反面、投資用ワンルーム・狭小コンパクト型は昨年相当減少しました。1月も発売戸数ほぼゼロで、相続税対策の都心タワーマンション投資は減らなくとも、コンパクト型投資用は今年もやや厳しそうです。

近畿圏1月の価格帯別の発売数と契約率です。

価格帯別

◆首都圏も一旦停滞

首都圏と近畿圏の契約率推移。首都圏は1月停滞も、周縁部物件増(1戸当り平均価格前年同月比30%ダウン!)などで回復基調に戻っていくでしょう。

近畿1月の指標。投資用コンパクトが殆どないので、1戸当り価格は上昇。

・発売戸数695戸(前年同月比11.9%増)
・契約率    61.2%(前年同月比5.6ポイントダウン)
・1戸当り価格  4,629万円(前年同月比7.8%アップ)
・1㎡当り単価  67.3万円(前年同月比7.0%アップ)

中古マンション市場も活況なので、3月以降は新築市場も活発になりそうです。






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新名神沿道の川西にESRが超大型物流施設計画

新名神高速道路(神戸~高槻)に近接する約92haの元住宅開発用地で、物流不動産大手ESR(と地権者)が巨大物流施設開発を計画していると報道されました(2020年12月神戸新聞)。

計画地は川西市の舎羅林山(しゃらりんざん)北側にあり、川西ICに約3km、大阪市内に約40分の交通利便性と雇用確保も有利という物流立地ポテンシャルが高いところです。

宅地開発計画が2回も中断したため、広大な住宅用地跡(2500戸規模)は宅地造成がほぼ終わったまま長期間放置されていましたが、物流施設が完成すれば敷地規模としては国内最大となるでしょう。

同じ川西IC付近では、プロロジス(物流施設専門米系ディベロッパー)の「プロロジスパーク猪名川」が今夏竣工予定で、こちらは猪名川町の町有地(約45ha)を活用し、延床面積(2棟)37.6万㎡は国内最大級です。

大阪湾臨海部に集中していた物流施設開発の重点が、新名神インターチェンジ付近へとシフトしているのは、京阪神はもとより西日本全域へのアクセス性の良さから物流ハブとしての機能が期待できるからです。

近畿幹線道路

プロロジスパーク猪名川の概要。防災広場も整備されます。

なお、ESRは昨夏尼崎臨海部の元パナソニック工場跡で「ESR尼崎ディストリビューションセンター」(延床38.8万㎡)を稼働させており、Eコマースの急拡大を追い風に関西圏で資金潤沢な外資系デベロッパーによる巨大物流施設開発攻勢が止まりません。

◆バブル期の遺産が30年を経て物流施設用地として蘇る

この新名神川西IC付近での「プロロジス」と「ESR(計画段階)」の物流施設用地は、どちらも長期間塩漬けとなっていた土地だという共通点があります。

プロロジスパークの敷地はゴルフ場や住宅団地開発を目論んでいたゼネコンが、バブル崩壊で猪名川町に寄付したものであり、ESRの舎羅林山北側用地も大型住宅地建設計画が金融機関の破綻で頓挫し巨額の市税を滞納し続けていた土地です。

舎羅林山開発用地は未活用のまま市税が滞納されていて、財政が厳しい川西市にとって長年の懸案事項でした。
今回の計画が順調に進めば、毎年数億円の税収や雇用の創出、地域交流などが見込めるものとなります。

既に開発計画の事前協議が始まり、周辺環境との整合などの課題解決に市も全庁挙げて取り組んでいくことでしょう。

ESRらの計画では、物流ゾーンに物量施設4棟と工場ゾーンに流通加工などの工場4棟ができるようです(各報道)。巨大物流施設では、保管だけでなく流通加工や拠点での生産などまで含めた多機能・高機能性が進んでいます。

(新聞記事などをもとに敷地計画予想図的なもの)

配置イメージ図

保管施設とは別に工場ゾーンに4棟もの工場建設なら、相当な規模や機能を持っているはずで省人化が進んでいても2,000人以上の雇用が期待できそうです。






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住宅着工戸数は10%減の81.5万戸で着地(2020年)

2020年12月度の新設住宅着工戸数は、前年同月比9%減の65,643戸で18か月連続の減少と発表されました(国土交通省)。

前年同月比推移では、4月を底に6月以降コロナ禍からの回復基調が続いていたのに、12月は大きく後退です。

折れ線グラフ

これで2020年の年間着工戸数は前年(90.5万戸)から戸数で9万戸減少、変化率で10%減の815,340戸で、80万戸割れは回避したもののリーマンショック後の2009年及び2010年に次いで少ない件数実績となりました。

着工件数推移

・2009年…788,410戸
・2010年…813,126戸
・2020年…815,340戸

結局、コロナ禍に見舞われた2020年新設住宅着工戸数は弱い動きが続き、月次でも消費税増税反動減のあった2019年を一度も上回ることができませんでした。

着工戸数折れ線

利用関係別では、持家も貸家も分譲住宅も揃って前年比10%程度の減少となっています。ただ、大都市への若年層の転入増加を背景に伸びてきた貸家の着工数が、都心部への人口流入減やアパート融資厳格化などで2021年にどう変化するのかは注目です。

◆近畿圏の着工戸数

近畿圏の着工戸数も前年比5.7%減となりましたが、中部圏(前年比13.8%減)や首都圏(同8.2%減)に比べると減少幅はやや小幅です。特に分譲住宅は落ち込みが小さく、分譲マンションに至っては僅かながら前年比プラス(1.9%)となっています。

近畿圏テキスト

右肩上がりだった持家の動きが12月は停滞してしまいました。

持家と貸家

不動産の最需要期に、3月初旬までの緊急事態宣言延長は厳しいものの、コロナ禍で住まいへの関心は高まったように感じるので、リーマンショック時のように停滞が長引くことはないでしょう。

やはり持家や分譲マンションの需要は底固いので、春以降住宅建設は徐々に上向くと思います。






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