新築マンション市場6月は繰越需要で絶好調(近畿圏)

近畿圏新築マンション市場6月度は、(狭小コンパクト型除いた)発売戸数前年同月比51.2%増の1,391戸、契約率は75.4%と、コロナ禍で繰り延べられた買い需要が爆発しています(不動産経済研究社)。

6月としては1,400戸近い大型供給にかかわらず、高い契約率で最近としては突出した結果です。価格上昇も関係ないほどの勢いを感じます。

過去5年6月

1~6月の動きからも、マンション市場はコロナ禍から完全に立ち直っているようです。

発売戸数と初月契約率

6月の価格帯別の発売数と契約率。高価格帯は発売戸数増も順調な販売状況。

首都圏マンション市場も順調そのもの(コンパクト型除く)。

近畿圏6月の指標(ワンルーム等コンパクト型ふくむ)。

・発売戸数1,731戸(前年同月比23.0%増)
・契約率    73.2%(前年同月比2.8ポイントアップ)
・1戸当り価格  4,572万円(前年同月比26.7%アップ)
・1㎡当り単価  73.2万円(前年同月比14.4%アップ)

近畿の6月は絶好調でしたが、1~6月の上半期で見ると2018年上半期のレベルには届いていません。

コロナ禍の影響のない製造業などの景況感は良いので、下半期も順風が吹きそうな感じです。






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ミナミの住友商事心斎橋ビル、独ファンドに

コロナ禍により全国一の大幅地価下落に見舞われたミナミで、コロナ後のインバウンド急回復を期待した内外不動産ファンドによる商業ビル高値取引が相次いでいます。

特に、大阪の商業地地価最高価格をキタのグランフロント大阪南館と争う「住友商事心斎橋ビル」の200億円台前半での売買報道には驚きました。

昨年末の道頓堀ゼロゲート、心斎橋筋1丁目の店舗ビル底地(30億円)、同2丁目東急不動産再開発の都市型商業ビル(90億円、現Gビル心斎橋05)に続く大型取引です。

地図

◆住友商事心斎橋ビルは独デカが取得

戎橋北東袂にある商業ビル「住友商事心斎橋ビル」を、ドイツの「デカ・イモビリエン」が取得し(日経不動産マーケット情報)、同社運営の不動産ファンドに組み入れられるようです。

この物件は、もともとはKPOキリンプラザ大阪跡地を丸紅出資SPCが取得し、都市型商業ビル「ラズ心斎橋」として再開発したものです。

道頓堀の戎橋北東に接し視認性抜群という、小型ビルとして稀有な立地に建つこのビルオープン時は、関西初出店ファストファッションH&Mをキーテナントととしていました(現在はドラッグストア)。

シンプルな建物外観と高級感・おしゃれ感のある「心斎橋」という地名を入れたビルネーミングなど、当時としては立地の適性やポテンシャルを最大限引き出す秀逸な再開発プロジェクトだったと思います。

住友商事が取得したのは地価爆上げ中の2年前(2019年)で取得額は208億円で、今回の取引額は、200億円台前半と言われています。
公的価格が大きく下落し、賃料収益が減っても実勢取引価格は世界的な金融緩和もあり、コロナ前よりもむしろ上がっているのかもしれません。ミナミの希少性ある商業地物件は完全に売り手市場になっていると感じます。

住商ビルテキスト

ここは公示価格と基準地価共通ポイントで、半年ごとの地価推移グラフ。
賃料収入は頭打ち(または下落)でも買い需要強い心斎橋は、大幅な基準地価下落には至らなさそうです。

地価推移

◆サンドラッグ心斎橋中央店ビルの買主は日本都市ファンド

売買が報道されていた、東急不動産再開発の商業ビル(サンドラッグ心斎橋筋中央店)の買主は、日本都市ファンド投資法人であったことがわかりました(日本都市ファンド投資法人ニュースリリース)。

取得額は90億円ですが何と、焼却後NOI(ほぼ賃料収入)が4.9%ということです。
サンドラッグ心斎橋中央店の公示価格に関する鑑定書では、想定賃料坪約7万6千円ほどだったはずで実際の賃料はその3倍以上のようです。

インバウンドが回復しても、心斎橋筋商店街の1階店舗賃料は暴騰しているので、賃料支払い能力のある業種はやはり限られるでしょう。

Gビル

ドラッグストアは、リモートワーク普及などで高収益の化粧品が売れないのも痛いはずです。長期契約だとは思いますが減額請求や退店はないのでしょうか。






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マンション市場活況続くも5月はやや停滞(近畿圏)

近畿圏マンション5月度は投資用ワンルーム好調も、ファミリー型は発売戸数2年前同月比19.5%減の858戸(契約率71.1%)と、コロナ前水準にはまだまだ及ばない結果でした(不動産経済研究社)。

コロナ禍の前年同月との比較は参考にならないので、4年前までの同月比をだしました。

5月実績

5月価格帯別販売状況も、中~高価格帯発売戸数が大きく減少したのに契約率は冴えない動きです。

価格帯別

ただ、土地綜合研究所発表の4月モデルルーム来場者指数はV字回復しており、マンション購入マインドが高まっているのは間違いありません。

コロナを起因としたグローバルな住宅需要の盛り上がりはあまりに急激なため、ウッドショックを引き起こす状況です。新築分譲マンション市場でも確実に買い需要が顕在化してきている感じです。

モデルルーム来場者指数

発売月の契約戸数は10ヶ月連続で前年同月を上回わり、勢いはあります。

首都圏5月もしっかりした動き(コンパクト型除く)。

首都圏近畿圏

近畿圏5月の指標(ワンルーム等コンパクト型ふくむ)。前年同月比はやや異常値です。

・発売戸数1,321戸(前年同月比517.3%増)
・契約率    78.3%(前年同月比28.3ポイントアップ)
・1戸当り価格  3,828万円(前年同月比10.7%ダウン)
・1㎡当り単価  70.0万円(前年同月比13.6%アップ)

近畿圏2021年の発売数と初月契約率の推移。

発売契約数

そろそろアフターコロナを見越した用地取得などが活発化しだしたようですが、今の超低金利が何時まで続くのか金利動向も要注意です。






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