不動産マイスターの備忘録

昨年後半から右肩上がりだった近畿圏新築マンション市場は、年明け早々の緊急事態宣言でマインド悪化、前月の反動減もあり、1月度は極めて低調な結果となりました（不動産経済研究所）。

1月発売戸数は前年同月比13%増643戸、初月契約率は同1.4ポイントダウン64.2%でしたが、（発売数が）27年ぶりの大幅下落を記録した昨年比でこれは厳しいです（ワンルーム～1LDK除く)。

例年1月は発売数が少なく契約率も低めになるにしても、初月契約件数上昇トレンドが一気に失速しました。

ただ、明るい材料は外縁部ファミリー型タイプ（3LDK・3000万円台）の売れ行きが依然好調を維持していることです。
一般には新型コロナが意識されてなかった、昨年1月と今年1月の間取りタイプ別での販売状況（契約率）を比較してみると、この1年で売れ筋が一変しています。実需の3,4LDKが息を吹き返した感じです。

コロナ禍での生活を経験したことで、エンドユーザーの住まいに求める価値観に変化が起きているのは間違いないようです。「利便性」重視から「ゆとりや快適さ」重視という流れでしょうか。

土地綜合研究所の「不動産業業況等調査」結果でも、1月のモデルルーム来場者、成約件数指数が大きく下落しています。

新型コロナ禍以降、来場者数と成約数指数の相関が強まっています。この状況下でのモデルルーム来場者は、予め物件を絞り込んだホットな顧客が多く、契約「歩留まり」はかなり高くなっているのではと感じます（通常10～15%程度？）。

◆近畿の1月はワンルーム（狭小型）の発売なし

コロナ禍で実需系の需要はむしろ高まった反面、投資用ワンルーム・狭小コンパクト型は昨年相当減少しました。1月も発売戸数ほぼゼロで、相続税対策の都心タワーマンション投資は減らなくとも、コンパクト型投資用は今年もやや厳しそうです。

近畿圏1月の価格帯別の発売数と契約率です。

◆首都圏も一旦停滞

首都圏と近畿圏の契約率推移。首都圏は1月停滞も、周縁部物件増（1戸当り平均価格前年同月比30%ダウン！）などで回復基調に戻っていくでしょう。

近畿1月の指標。投資用コンパクトが殆どないので、1戸当り価格は上昇。

中古マンション市場も活況なので、3月以降は新築市場も活発になりそうです。

2020年12月度の新設住宅着工戸数は、前年同月比9％減の65,643戸で18か月連続の減少と発表されました（国土交通省）。

前年同月比推移では、4月を底に6月以降コロナ禍からの回復基調が続いていたのに、12月は大きく後退です。

これで2020年の年間着工戸数は前年（90.5万戸）から戸数で9万戸減少、変化率で10%減の815,340戸で、80万戸割れは回避したもののリーマンショック後の2009年及び2010年に次いで少ない件数実績となりました。

・2009年…788,410戸
・2010年…813,126戸
・2020年…815,340戸

結局、コロナ禍に見舞われた2020年新設住宅着工戸数は弱い動きが続き、月次でも消費税増税反動減のあった2019年を一度も上回ることができませんでした。

利用関係別では、持家も貸家も分譲住宅も揃って前年比10%程度の減少となっています。ただ、大都市への若年層の転入増加を背景に伸びてきた貸家の着工数が、都心部への人口流入減やアパート融資厳格化などで2021年にどう変化するのかは注目です。

◆近畿圏の着工戸数

近畿圏の着工戸数も前年比5.7%減となりましたが、中部圏（前年比13.8%減）や首都圏（同8.2%減）に比べると減少幅はやや小幅です。特に分譲住宅は落ち込みが小さく、分譲マンションに至っては僅かながら前年比プラス（1.9%）となっています。

右肩上がりだった持家の動きが12月は停滞してしまいました。

不動産の最需要期に、3月初旬までの緊急事態宣言延長は厳しいものの、コロナ禍で住まいへの関心は高まったように感じるので、リーマンショック時のように停滞が長引くことはないでしょう。

やはり持家や分譲マンションの需要は底固いので、春以降住宅建設は徐々に上向くと思います。