分譲マンションの着工大幅増、近畿5月

2020年5月の新設住宅着工戸数(全国)は63,682 戸で前月の4月比で7.9%の減少、前年5月比では12.3%の減となりました(6月30日国土交通省)。

住宅着工戸数の推移。2020年1~5月累計は、2019年の約89%と弱い動きです。
5月の季節調整済年率換算値は 807,000戸(前月比 1.3%増)という結果でしたが、今後コロナ禍による着工数下振れが、貸家や分譲ワンルームマンションなど中心に顕著になるでしょう(アパート建築大手大東建託月次速報は受注高急減)。

住宅着工

全国と近畿圏での利用関係別着工戸数。

着工戸数テキスト

持家の着工戸数(全国)が前年比20.7%減と大きく落ち込んだのは、新型コロナウィルス禍による営業自粛で対面営業が十分できなかった影響ではないかと思います。
それでも現在のところは、住宅着工に関して新型コロナの影響が他業種に比べ相対的に小さなもので済んでいるという印象です(ただし、元の水準に戻るのには相当時間がかかりそう)。

持家・貸家・分譲すべて前年比減となるなか、近畿圏の分譲マンション着工だけが倍増となったのは、京都府と兵庫県で大きく増えたのが要因です。

兵庫県のマンション着工急増はともかく、マンション供給が極端に絞られていた京都で一気に伸びたのは、インバウンドバブルが弾け、事業用地開発がホテル一辺倒からマンション開発に回帰する兆しかもしれません。

◆大阪も5月着工戸数は分譲マンション順調

近畿の2020年5月新設住宅着工戸数は、10,131戸で新型コロナ禍で着工減少のエリアが多い中、前年同月比1.2%の減にとどまりました。

持家などが大きく減となったものの、分譲マンションの着工戸数は2,762戸と、前年同月比116.3%で倍以上の着工戸数(前月比は27.5%増)となったのが大きいです。

大阪府の5月分譲マンション着工戸数は1,140戸(前年同月比13.3%増)で、京都(681戸)や兵庫(941戸)ほどの前年同月比大幅増とはいかないものの、昨年秋からの増加傾向は継続しています。

大阪府のマンション着工

また、近畿圏マンションの新設着工住宅総床面積は76,813㎡で、前年同月に比べ28.3%増となっているのは狭小のワンルームマンションの着工減によるものでしょう。
総床面積を着工戸数で割ると、共用部込みで1戸当たり約67.4㎡となります。

地価をつり上げていたホテルが凋落し、事業用地の価格は確実に下がるでしょう。用地取得合戦でホテル用地に太刀打ちできなかったマンションデベロッパーにはチャンスです。
土地取得価格低下で、分譲マンション価格も下がるなら消費者にとっても良いことです。






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花の寺、池田の久安寺のアジサイ

花のお寺として有名な池田市にある高野山真言宗久安寺に行ってきました。
年2回秋の紅葉とあじさいの時期に来るお寺ですが、敷地が広く緑に囲まれた静かな境内をゆったり廻れるので癒されます。

少し前に新聞で紹介されたこともあってか、平日でも多くの人が訪れていました。皆さんマスクでしっかり感染症対策をしているものの、以前の日常がすこしずつ戻ってきているのを実感しました。

久安寺地図

久安寺の公式ホームページすごく綺麗で、境内マップがいい感じです。

あじさい浮かべ。6月いっぱいまでのようです。

あじさいうかべ

あじさい1

あじさい2

法事が行われる三十三所堂の前に沙羅の花が咲いていました。これからは、お寺の法要も人数を減らすなどの工夫をしながら元のようになっていくでしょう。

沙羅の花

近くの伏尾温泉不死王閣も、営業を再開しており徐々に賑わいがもどりつつあるのはうれしい限りです。







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マンション市場は記録的落ち込み、需要は仲介に

新築マンション市場は、5月も壊滅的な状況となりました。不動産経済研究所が発表した近畿5月度実績は発売戸数85%減の214戸(前年同月比)と、バブル崩壊の1991年8月以来となる記録的落ち込みでした。

300戸程度は発売される予想だったものの、タワーマンションの販売延期(日経新聞)や、投資用ワンルームの発売なしが響いたのでしょう。

初月契約率も50%に大幅下落し、改めて高額商品の新築マンションは対面営業なしで成約させるのは難しいことが、はっきりしました。

発売数と初月契約率の推移(共に1K~1LDK除く)のグラフでは、2020年は発売数減に加え契約率も落ちています。

発売数契約率

新築分譲マンションは、発売月(初月)の契約件数(戸数)が重要な指標です。消費税増税で去年夏以降大きく落ち込んだ契約件数は、ここにきてコロナショックの追い打ちで危機的状況になっています。

売れ行き

新築マンション市場が惨状を呈しているなか、特に低価格帯ファミリータイプなどのマンション需要は高騰した新築から中古へシフトしているようです。関西でのマンション売買は、中古マンション(40~80㎡)の仲介による契約件数が、新築分譲マンション(1K~1LDK除く)の契約件数を、昨年8以降かなり上回っている状況が続いているのです。

新築中古

上記グラフでは、新築マンション契約件数には、発売翌月以降に契約にしたものも含めていますが、コロナに関しては仲介市場は新築市場に比べ相対的に影響が小さかったようです

危機的な2020年近畿のマンション市場、1~5月累計でどの価格帯が売れたのかみてみました。

価格帯別

2020年は3000万円台と4000万円台の発売がかなり減少し契約率も前年よりやや低下。この部分の需要は仲介にシフトしたでしょう。一方9000万円台や億ションなど高額物件は2019年より増え契約も順調で、一定の根強い需要はありそうです。

コロナの問題で首都圏も5月は僅か393戸!の供給にとどまり、過去最大の落ち込みとなりました。コロナ禍とはいえ、これでは新築マンション分譲業は体力のある大手マンションデベロッパー以外淘汰されそうなレベルです。

◆近畿圏2020年5月度の指標

不動産経済研究所発表のデータです。ワンルームなど投資用物件の発売はほとんどなしでした。

・発売戸数   214戸(前年同月比84.6%減)
・契約率    50%(前年同月比17.7ポイントダウン)
・1戸当り価格  4,286万円(前年同月比3.2%アップ)
・1㎡当り単価  61.6万円(前年同月比4.2%ダウン)

最近「コロナ後は不動産販売担当者は不要」というような論調を見かけます。しかし、AIやリモート営業だけで高額な不動産を売れるとは到底思えません。やはり接客対面営業は重要です。

6月以降の近畿マンション市場はコロナ対策をケアしながら接客や対面営業が出来るため、コロナ後人気を集める郊外ローエンド型マンション中心にV字回復を目指すでしょう。






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