近鉄・都ホテルズが堺筋本町に宿泊主体型新ホテル計画

近鉄グル-プホールディングスの近鉄・都ホテルズが、堺筋本町に宿泊主体型新ホテルを出店すると発表しました。出店計画地は地下鉄中央線・堺筋線「堺筋本町駅」徒歩2分の堺筋に面した整形の北西角地でアクセス性、視認性が非常に良い好立地です。前面道路が北行き5車線の堺筋なので大型観光バスも停めやすいでしょう。

今回の近鉄・都ホテルズ新ホテルのコンセプトは明確で、伸び続ける訪日外国人客(特に韓国・中国・台湾・香港など東アジア系)のなかでもより快適性を求めるアッパーミドル層をターゲットに
(1)広めのツインやダブル中心(平均25㎡)の客室構成
(2)付帯施設は朝食サービスのみのレストラン1店だけ
(3)1泊1万円~2万円台の価格設定(1泊1万円前後のビジネスホテルと差別化)
などやや高級路線でシンプルに「客室で稼ぐ」スタイルを徹底します。数年前に比べて中国人観光客は格段に洗練度があがってきており、こういう戦略は妥当だと思います。

このホテル計画は、事業用定期借地権を活用した事業スキーム(のはず)です。土地所有者江綿グループと三菱UFJ信託銀行が借地契約をし、同行が都ホテルズ仕様のホテル建物を建設して都ホテルズがテナントとしてホテルを運営するという流れです。

事業スキーム

事業用定期借地権では土地所有者(江綿グループ)にとって、建物投資などの事業リスクを負わずに比較的高い地代収入を得ることができ、事業リスクの割には収益性が高いと言われます。また、契約期間満了後土地が更地で返却されるというのも大きいでしょう。一方ホテル事業者にとっては初期投資が小さくてすみ、早期の事業安定化が見込めるというメリットがあります。

ホテル計画概要です。
概要

新ホテルは、都市型高級ホテルとビジネスホテルの中間的なカテゴリーに属するイメージです。都ホテルズ&リゾーツとして新しいホテルブランドが出来るかも知れません。
ホテルブランド

ホテル計画地周辺図。最近は心斎橋周辺以外に本町や御堂筋本町にインバウンド対応のホテル計画が多くなっています。堺筋本町から堺筋を南下していると、長堀通あたりで一気に東アジア系観光客が多くなります。地下鉄長堀橋駅周辺のタワーマンションは中国人投資家が買っているかもしれないと思いました。
周辺地図

ホテル外観イメージ

先日発表された、大阪の2017年上半期訪日外客数は伸び率は低下気味ながら、上半期として過去最高となりました(大阪観光局)。2020年2000万人のインバウンド客という政府目標も前倒しで達成できる勢いで、円安(中国では元高)傾向もあり当面ホテル事業には追い風が続きそうです。

訪阪外客数

ホテル計画地は現在コインパーキング稼働中で、地盤調査も終えパーキング閉鎖後すぐに着工できる状態です。市況変化の影響を受けやすいホテル事業では、旺盛な宿泊需要が続くうちに出来るだけ早く開業に持っていきたいので、事業用地が更地という状況は大きなメリットです。
ホテル計画地

淀屋橋の新ホテル「ホテル京阪淀屋橋」が開業(7月28日)の運びとなっています。

建物は11階建て客室数は210室のビジネスホテルで、うち90室がシングルルーム(8月の最安値設定は1泊1室7200円から)で宿泊客の7割程度を国内客と見込む(産経新聞)となっています。都ホテルズ&リゾーツの堺筋本町新ホテルと戦略がかなり違うのが面白いです。





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新築マンション市場近畿圏は6月も順調

近畿圏の新築マンション市場6月度は、4月5月に比べるとやや下降気味ではあるものの3ヶ月連続で順調な結果となりました。発売戸数がそれほど伸びていないことや投資用という仮需で嵩上げされている契約率などから、一部で言われている絶好調という状態ではないですが実需層の動きが底固いのは好材料でしょう。(7月18日不動産経済研究所発表)

今年前半期(1~6月)と前年同期との価格帯別での初月契約率(1~6月累計)の推移を見ると今年の復調ぶりがはっきりとわかります。2500万円以下の(投資用)価格帯の異常な高契約率は別にして、2017年前半はどの価格帯でも好不調の目安ライン70%前後の契約率をキープしており、2016年前半に比べ明らかに回復傾向にあると言えるでしょう。また前年同期は苦戦していた8,000万円超の高価格帯物件も順調に売れてきています。

価格帯別契約率

この結果は、分譲価格上昇が続き、高すぎて売れないという去年の状況からデベロッパーがその販売戦略を修正してきていることが背景にあると思います。一戸当たり(グロス)価格抑制のため専有面積縮小などの価格調整や高価格でも希少性の高い物件の供給などが功を奏しているようです。低金利の継続など住宅取得環境は引き続き良いので、リーズナブルな価格の物件や特長のある物件は好調に推移していきそうです。

2015年1月からの投資用(1K~1DK)を除く実需物件の初月契約率推移。上向いてきています。

実需物件契約率

6月度の実需(ファミリー向け)新築マンション市場の各月の動き(近畿圏)。

ファミリー向け市場動き""

近畿圏2017年6月度の新築分譲マンション主要指標です。相変わらず投資用物件が売れて(392戸供給で初月全戸契約)います。

・発売戸数   1,321戸(前年同月比12.9%減)
・契約率    80.2%(前年同月比6.9ポイントアップ)
・1戸当り価格  3,776万円(前年同月比6.4%ダウン)
・1㎡当り単価  65.3万円前年同月比7%アップ)

マンションに、今まで見なかった求人広告チラシのポスティングが多くなっています。人出不足が深刻なのでしょう。また最近はかなりの頻度で投資用マンション折込みチラシも投げ込まれます。データ上ほぼ即完売ですが、明らかに苦戦している物件もみかけます。マンション市場動向の契約率データはデベロッパーや販売会社の自己申告がベースです。数字が操作されているとは思いませんが、頭の片隅にはいれておいてよいと思います。

南森町周辺での賃貸マンション建設は相変わらず増えており、利回り低下も進んでいます。投資用マンションもそろそろ注意が必要かもしれません。






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南森町同心1丁目に関電不動産開発のマンション用地

北区同心1丁目に分譲マンション建築計画のお知らせが掲示されています。事業主は関電不動産開発です。華道の未生会館と大手通信販売会社千趣会の事務センターとの間にあるマンション計画用地は、既存建物の解体を終え既に更地になっています。土地はさほど大きくなく東側に高い建物があるものの、整形地で間口が約25mほどあり西側の前面道路の幅員も11mと広いので実際の敷地面積より大きく感じます。着工予定は9月で、施工業者は未定です。

同心1丁目マンション用地

建築計画の概要です。
建築計画概要

マンション計画地。前面道路は広いですが、交通量は少なめ。最も近い駅はJR桜ノ宮駅です。

マンション用地の北側から南側の千趣会事務センターと千趣会本社ビル方向に向いて。
同心マンション用地2

このマンション計画の事業主「関電不動産開発」は、2016年4月に関電不動産と松下興産を前身とするMID都市開発が経営統合し誕生した会社です。旧関電不動産と旧MID都市開発は共に天満や天神橋など北区でのマンション分譲実績が多いデベロッパーでした。
天神橋筋東側の南森町人気エリアでもローレルタワー与力町エルグレースを始め、最近ではエルグレースタワー大阪同心、ロジュマン南森町、ロジュマン東天満などを分譲しています。まだ関電不動産開発という社名に馴染は少ないですが、南森町周辺エリアを熟知した開発業者と言えるでしょう。

関電不動産とMID都市開発が同心1丁目周辺で最近分譲したマンション。
南森町分譲実績

関電不動産開発は自社分譲の新築マンション、新築一戸建てを「シエリア」という新しいブランド名で展開しています。今回の同心1丁目で新築されるマンションは「シエリア同心」というようなネーミングになるのでしょう。ただ「プラウド大阪同心」以降同心で新築されるマンションは「大阪同心」と「大阪」を付けるのが流行っています。しかし比較的小規模なマンションは、購買層は周辺の方がほとんどのはずで「大阪」の入らないほうがスマートでいいような気がします。

近くの東天満の阪急不動産の大規模タワーマンション計画地(30階建てツインタワー?)では、ブロック全体にフェンスが張り巡らされ、西側に残っている既存建物の取壊し工事が最終段階に近づいていました。

阪急不動産の計画地を南西角側から見て。
阪急不動産マンション用地

東天満のタワーマンション計画地の周りをぐるりと歩きましたが、南森町でこのスケールは凄いです。





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