住友不動産の超高層タワーマンション(仮称)梅田曽根崎計画概要

住友不動産が計画する超高層タワーマンション「(仮称)梅田曽根崎計画」の「環境影響評価準備書・要約書」が環境アセスメント制度に基づき大阪市のホームページに掲載されています。(大阪市ホームページ

「(仮称)梅田曽根崎計画」は大阪北小学校跡地・曽根崎幼稚園跡地再開発事業として、ホテルや物販・飲食店舗などを併設する高さ193m、56階建ての複合タワーマンション計画です。竣工はまだまだ先ですが、高さ193mは現時点では梅田で最も高い建物となます。

去年7月に同じ環境アセスメント手続き「環境影響評価方法書」で確認した内容と今回の計画概要とでは少し変更などがありました。建築延べ面積も減っていますが注目は以下の2点です。

 ・オフィスはなし
 ・ホテルは中層部の4~8階に宿泊特化型約200室の規模

梅田地区のオフィス市況は比較的堅調でも、お初天神通り沿いという立地はオフィス用途にはやや弱いのかも知れません。また、高層部かと言われていたホテル部分は中層部となる4~8階に約200室の規模で入ります。ホテルブランドは住友不動産系列の宿泊特化型ホテルチェーン「ヴィラフォンテーヌ」と思われます。最上階のサービスアパートメント設置は見送られたのでしょう。

「(仮称)梅田曽根崎計画」施設配置。

今回の計画概要。2018年9月に着工し2022年3月に竣工予定です。

この梅田曽根崎計画の最大の強みはJRや阪急、地下鉄、阪神線の7路線7駅にほぼ雨に濡れずに行けるという利便性でしょう。

この超高層複合施設の柱であるタワーマンションの総戸数は1LDK~4LDKタイプ900戸です。竣工予定が2022年3月なので販売開始も当分先になるはずですが、非常に大きな販売戸数ではあります。利便性最優先のセカンド・投資用などは広域から相当な買い需要が見込めるでしょう。ただディンクスやファミリー層、リタイヤ世代の都心回帰層などをどう取り込むかが課題だと思います。同じ住友不動産で、敷地約6,000㎡とこちらも大規模開発となる中央区備後町タワーマンションプロジェクトと供給時期が重なるかもしれません。

「(仮称)梅田曽根崎計画」建物完成予想図。

断面図。住棟内に立体駐車場が組み込まれています。

低層部のイメージ。

計画用地の南西側から見ると大阪富国生命ビルや梅田阪急ビルオフィスタワーが間近です。写真はありませんがお初天神通りも中国人観光客(?)が多くてびっくりしました。

緑化計画です。道路沿いは見違えるように明るく綺麗になりより賑わいが生まれるでしょう。また2階部分にも庭園と四季折々の植栽が行われます。


この「(仮称)梅田曽根崎計画」は、長期間にわたる大規模プロジェクトのため、変化する不動産市況にあわせて今後も計画の修正があると思いますが、楽しみな計画です。

(過去記事:住友不動産、梅田の超高層タワーマンションは56階建て



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阪急不動産の東天満マンション用地、角地も含め更に拡大?

阪急不動産の「東天満2丁目マンション計画の土地は角地も全て買収されたようです。」と読者の方に教えてもらいました。計画地には北西角部分が含まれないと思っていましたが、その部分も加わると1ブロック全体が計画用地となり、視認性もアップし土地のイメージもぐっと上りインパクト大です。

北西角地も含めた場合の敷地イメージ図

現地に行くと角のビル1階にあった、和洋食の「心勇軒」さんが近くの松ヶ枝町に移転されていました。このビル敷地の登記事項要約書では阪急不動産による「条件付所有権移転仮登記」がされています。すべての登記を確認したわけではありませんが、北西角部分も含めたブロック全体約2,800㎡ほど(web上でのラフな計測です)が阪急不動産の用地となると思われます。

阪急不動産の東天満2丁目用地は国道1号線から1本奥まっているうえ、東西に長いので南側の間口が広く規模の大きさも相まって立地の優位性が際立ちます。この用地は、日興ビルディング(と駐車場)の敷地をベースに次々と隣接地を買収していくバリューアップ戦略の成功例です。正に近隣交渉に長けた不動産プロフェッショナルの仕事という感じがしました。

現地では既存建物取り壊し工事が4月末まで続くので、マンション計画の全体概要が発表されるのは夏以降でしょうが、南森町では珍しいスケールの土地にどんなマンションが出来るのか注目です。

既存建物解体工事が進んでいて、日興ビルディング跡は更地になっています。

(過去記事:阪急不動産の南森町(東天満)マンション用地で解体工事始まる
(過去記事:阪急不動産の東天満マンション用地は隣地買収で規模拡大?

阪急不動産の計画用地にも近い紅梅町のグランドメゾン紅梅町現地ではフェンスに「完売御礼」と書かれていました。グランドメゾン松ヶ枝町に続き7月の竣工前に全戸完売です。グランドメゾン紅梅町は総戸数19戸のマンションですが、やはりグランドメゾンの「小規模・高級」路線と南森町(の一部)は相性が良さそうです。

マンション用地として人気の高い住宅地の紅梅町、松ヶ枝町、与力、同心1などは地価上昇が続いており、今年の公示地価では紅梅町が住宅地では大阪府トップの上昇率でした。古い家屋や事務所が多いこのエリアでは今後も阪急不動産の東天満2丁目の隣接地買収のようなケースも含め地価は底固く推移するのでしょう。

紅梅町の公示地価の基準地点は、大阪市住まい公社が借上げている私費外国人留学生向け賃貸マンションです。

2月に竣工した、ローレルタワー南森町ル・サンクは入居が進んでいました。

エントランス周りの外構にもう少し華やぎがあったらもっと良いのですが。


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ミナミの地価大幅上昇続く(2017年公示地価)

2017年公示地価で、大阪の商業地は今年も大きく上昇し全国の商業地上昇率の1~5位を大阪市が独占しました。特に2~3年前位から急上昇を始めたミナミでは、心斎橋筋や道頓堀など狭いエリアでの局地的な高騰が続いているという状況です。今年全国1の上昇率となった「づぼらや道頓堀店」の価格は2年で倍になっています。

大阪圏平成29年公示地価の要点
・商業地は4.1%上り4年連続上昇
・商業地都道府県別上昇率で2年連続大阪府が首位
・インバウンド効果のミナミが牽引した大阪市の商業地は9.0%上昇
・住宅地は横ばい

「爆買い」が減っても外国人観光客の数は増えており医薬品や化粧品、飲食などによるテナント収益性の良さが地価上昇を支えています。ミナミは狭い範囲で何でも揃うのがメリットと言われれますが、確かにキタのように立体的でなく平面で移動できるのは分かりやすいし楽です。

大阪の商業地高価格の上位5地点。クリサス心斎橋(旧Luz心斎橋)がグランフロント大阪南館に迫る勢いです。

全国1の上昇率だった「づぼらや道頓堀店」と昨年全国1の上昇率だった「ヤマハ楽器店跡」の地価推移です。東急不動産が取得した「ヤマハ楽器店跡」では今年冬の開業を目標に小型商業ビル建設中です。ドラッグストアではないかとも言われるテナントがどうなるのか注目です。


昨年政府は訪日外国人2020年に4000万人という目標を掲げました。昨年10月に2000万人を超えたばかりで凄く高いハードルのため達成するかどうかは微妙です。ただ外国人の旺盛な消費に拠るところが大きい大阪の地価にはこの政策によるバックアップは心強いでしょう。
(図の出典:SankeiBiz)

地価の動きは、公示地価(1月1日)と基準地価(7月1日)がありその共通地点で半年毎の地価定点観測をしており、グランフロント大阪南館がその定点です。グラフでは前半11.9%増が後半6.7%増と上昇幅は落ちてきています。ホテル用地需要も落着き、新築マンション市場動向など見ても昨年後半から失速気味です。

ミナミがこの勢いで上昇すればキタを逆転もという記事も見ましたが、大阪駅周辺はうめきた2期やなにわ筋線など夢のある再開発事業が控えています。うめきたに出来る新駅「北梅田駅(仮称)」にJR西日本、南海電鉄が乗り入れそして阪急電鉄も十三からの新線で相互接続する構想も浮上してきました。なにわ筋線で関空へのアクセスが改善すれば梅田はインバウンド効果で一段と進化することになるでしょう。そういったこともあり何となく2017年はキタが巻き返す年になるのではないかと思っています。

一方、大阪市の住宅地も去年と同じ0.5%の上昇でしたが、北区は紅梅町がマンション用地の取引が活発で9.9%上昇するなどで4.9%の上昇でした。南森町は古いビルなども多く、今後もマンション需要で地価は底固い動きが見込まれます。

ほぼ1年振りにミナミに行ってきましたが、とにかくドラッグストアが増えています。
相変わらず歩いている人の7割方は中国はじめ外国人観光客でしたが、たまたまでしょうが去年よりはやや少ない印象でした。

戎橋北詰のクリサス心斎橋。


グリコ背景に記念写真。

全国1の地価上昇地点となった、巨大なトラフグの提灯で有名な「づぼらや道頓堀店」。通りは大混雑でした。

ミナミの粉もんは外国人にも大人気でした。

(関連記事:ミナミの地価爆上げ(2016年公示地価)
(関連記事:大阪の商業地今年も全国一の上昇率、浪速区が急上昇


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