阪急不動産の南森町(東天満)用地は37階建て超高層タワーマンション

阪急不動産の東天満2丁目マンション用地に建築計画のお知らせが掲示されました。約2,850㎡もの大きな敷地に建つのは37階建て・高さ130mの超高層タワーマンションです。高さ130mはOAPタワーの176mにはおよびませんが、ローレルタワー南森町ル・サンク76mと比べても際立つ高さでインパクト大です。南森町に聳え立つランドマークタワー的なマンションとなるでしょう。

周辺タワーマンションの高さ
南森町タワー高さ

ツインタワーという地元情報もありましたが、もともと商圏としては大きくないエリアなので、総戸数200戸台になるのならちょうどいいサイズのタワーマンションになるように思います。周辺の富裕層以外にも、交通利便性がよく住環境もいいので子育て世代のファミリー層に注目されるでしょう。

タワーマンションの着工は来年3月で完成は平成33年(2021年)3月の予定となっています。平成31年から32年にかけて大阪市内のタワーマンションは竣工ラッシュを迎えますが、その時期からは少し後になる竣工時期です。また阪急不動産には福島区海老江に平成31年秋竣工の総戸数566戸「ジオ福島野田 the marks」という大規模マンションプロジェクトが控えており、そこと重ならないよう調整されたのかもしれません。

建築計画の概要です。戸数の表示はありません。施工は同じ阪急不動産のジオ天六ツインタワーズと同様に株式会社フジタ大阪支店です。

建築概要

敷地配棟図です。敷地西側は機械式駐車場が設置されるようです。おおまかな輪郭を書いてみました。

配棟図

立面図です。南側と側立面図です。

立面図

現地は既に完全な更地になっています。

現地写真1
現地写真2

南森町周辺地図

南森町でこれだけ大きな整形地のマンション敷地は希少で、植栽や緑地などのスペースも十分なので周辺の景観は大きく変わるでしょう。





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大阪の基準地価、商業地は伸び率全国2位

平成29年の大阪府の基準地価が発表され、住宅地は0.0%で4年連続の横ばい、商業地は昨年より上昇幅を拡大しプラス5%と5年連続の上昇となりました。商業地の都道府県別平均上昇率全国一位の座は京都府に奪われ、3年連続全国一はなりませんでしたが差のない2位という結果となっています。

大阪府一位の(全国第二位)29.1%という高い上昇率となった地点は、ミナミの大阪市中央区宗右衛門町(戎橋北詰)商業施設「クリサス心斎橋」でした。1㎡が1,420万円(約4,690万円/坪)となって、遂に大阪一の高価格地点、JR大阪駅前「グランフロント大阪南館」(1㎡1,460万円)との差が殆どなくなるまで追い上げてきています。来年にはキタを抜いて「クリサス心斎橋」の地価が大阪府内最高地点となる可能性大です。

「クリサス心斎橋」の位置図。
クリサス位置図

「クリサス心斎橋」前の混雑。
クリサス心斎橋前

大阪の高地価地点ベスト3です。

高地価地点

大阪の商業地好調の背景は、いうまでもなくインバウンド効果によるものです。その勢いはまだまだ衰えていませんが、流石にこれだけ大幅な地価上昇が続くと高地価のところには天井感がでてきているように思います。
「グランフロント大阪南館」は、公示価格(1月1日)と基準地価(7月1日)の共通地点なので、半年毎の地価変動を定点観測できるポイントです。グラフで見るとやはり今年に入って上昇率は鈍化してきており、投資利回りの低下により今年のような上昇というのはむつかしくなるでしょう。

グランフロントのグラフ

先日発表された訪日外国人数は1月~8月累計で18,916,200人、前年同期比17.8%の伸びでした。2017年累計で3,000万人が視野に入る数字です。世界情勢や為替など不確定要素があるものの非常に堅調に推移しています。
ちなみに2017年8月の訪日外客数は、前年同月比20.9%増の247万8千人。2016 年8月の204万9千人を42 万人以上上回り、8月として過去最高となったようです(日本政府観光局)。

8月グラフ

心斎橋筋は相変わらず中国人観光客の多さに圧倒されますが、欧米系も増えているように感じます。
心斎橋

一方住宅地は、商業地のような勢いはなく大阪府は上昇率0.0%と4年連続の横ばいという状況です。大阪市の住宅地は昨年と同じ平均+0.5%の上昇でした。上昇率上位は、大阪市北区5.1%、大阪市福島区3.7%となっていますが、利便性の良い住宅地がマンション用地として取引されたためと思われます。





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8月も近畿マンション市場は大阪市部などが牽引し順調

近畿圏の新築マンション市場8月度は、発売数が前年同月比1.9%減と微減となったものの、初月契約率80%と順調でした(9月14日不動産経済研究所発表)。
投資用物件を除いても、好不調目安ライン契約率70%を安定的にクリアするという状況が続きます。

先日見た新聞記事に「今年から不動産大手がマンション販売価格を1割強値下げ」したというコメントがありました(9/21付日経新聞)。
低金利の継続など住宅取得環境が良好な地合のなかの値下げは、価格弾力性の大きい新築マンション市場にインパクト大でしょう。実需ファミリー向け新築マンション市場が昨年とは様変わりに好調なのは、2016年の販売不振をふまえて、デベロッパーによる価格調整が行われたことがやはり大きな要因だと思います。

2015年からのグラフを見ても、実需向け新築マンション市場は2017年から明らかに上向きに転じています。

トレンドグラフ

2016年と2017年の価格帯別での初月契約率(1~8月累計)を比較すると、投資用以外の実需向けは各価格帯で満遍なく契約率70%前後と2017年の復調ぶりが鮮明です。高価格帯も持ち直しています。

初月契約率推移

例年8月は「夏枯れ」で新築マンションの供給量が少なく、今年も新規発売戸数1,215戸と近畿圏全体では前年同月比微減でしたが、大阪市部は発売数前年同月比145%増、契約率85.1%と好調な結果となっています。

即日完売は福島区の人気物件、「リバーガーデン福島 木漏れ日の丘」3街区1期と「グランドメゾン新梅田タワー」最終期など3物件でした。「グランドメゾン新梅田タワー」は販売開始からあっという間に約250戸?(総戸数298戸から非分譲戸数除く)完売という速さで、南森町などの物件を見てもグランドメゾンは用地選定力が光ります。「リバーガーデン福島木漏れ日の丘」も即日完売が続き圧倒的な成約数になっていますが、総戸数850戸と大規模なのでここからラストスパートというところです。

近畿圏8月度のファミリー向け新築マンション市場の動きグラフです。前年度に比べ発売数は微減、契約率は上昇という状況です。

8月ファミリー向けグラフ

近畿圏2017年8月度の新築分譲マンション主要指標です。

・発売戸数   1,215戸(前年同月比1.9%減)
・契約率    80.0%(前年同月比6.2ポイントアップ)
・1戸当り価格  3,549万円(前年同月比9.3%ダウン)
・1㎡当り単価  59.6万円前年同月比6.0%アップ)

9月10月の秋商戦が始まりましたが、11月には福島区の阪急不動産などによる大規模開発物件「ジオ福島野田The Marks」の販売も始まるようなので楽しみです。19日に発表された基準地価では、福島区の商業地は大阪府下全市区町村中トップの14.6%の上昇でした。マンション用地需要やホテル用地需要が要因ですが勢いのあるエリアとなっています。






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