今年はe-Taxで初めて確定申告

今回はじめてe-Taxで「令和元年分確定申告書」を作成し、送信まで行い完了させました(「ID・パスワード方式」を利用)。昨年までは、国税庁の確定申告書等作成コーナー(これもe-Tax)で作成したものをプリントアウトし、提出のみに税務署に行くというデジタル×アナログでやっていたものです。

ただ今年は、少しだけ入力に手こずりました。ちょっとイレギュラーな項目があるとその都度中断し、確認を繰り返すことになってしまい手間取りました。

e-Taxを使った実感は非常に楽な反面、人(所得内容など)によってはやりにくいと感じるだろうなということです。
パソコンの習熟度というよりは、税務に関する理解度の差によりこのe-Taxソフトの評価が変わるような気がします。

e-taxイメージ図

電子申告によるメリットは、何といっても添付書類提出を省略出来ることで、「マイナンバーカード(写し)」や「源泉徴収票」、「医療費の領収書」など添付して提出する必要がないのはすごく楽でした。
また、医療費の集計フォームでの自動集計も思った以上に簡単で便利(バックデータをきちんと作っておく必要はあるが)でした。

ID・PW方式

このID・パスワード方式は、一度税務署で本人確認をする必要があってもカードリーダーなどの準備が不要なので、これで電子申告する人は今後増える事は間違いないでしょう。
国税庁が電子申告を(特典をつけるなどして)強力に推進しようとしているので、早めに慣れておくのがいいかもしれません。

◆昨年度の中古住宅の譲渡所得申告はスムーズだった

昨年度は築古で取得費が不明の不動産譲渡所得があり、「市街地価格指数」などを基にした推計の取得費の相談や契約書紛失の経緯の説明などしたく申告受付会場に出向きました。

物件を仲介した大手業者(熱血営業S社)の担当は、取引後の税務には関心がないようでしたが、この辺をもっときちんとフォローした方が紹介など(ポスティングチラシより)売物件開発に効果があると(売却の話は必ず誰かとするものなので)思うのですが。

会場では、申告に必要な「譲渡所得の内訳書」と補足の説明書を用意し、譲渡所得の担当官にチェックしてもらいましたがこちらの話をよく聞いてくれ、丁寧な応対に驚いたのを覚えています。

税務署は、こちらが必要十分な準備して(かつ無茶なことを言わなければ)いけば非常に親切に対応してくれます。
最後の受付では何でe-Taxにしないのかと聞かれましたが、税務署側の電子申告普及にかける熱意のようなものを感じたものでした。






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2020年マンション市場、価格高止まり低迷長期化?(近畿)

国土交通省から建築着工統計(令和元年分)が公表されました。
注目の近畿地区建築工事費については、「RC造(鉄筋コンクリート造)」が、前年比8.5%のアップという結果でした。マンション建築に関して資材はもちろん鉄筋工、型枠工などの労務費も上昇で、変動の少ない木造住宅の建築費とは対照的です。

工事費指数

マンション(RC造)は強度や耐震性などから今の工法を変えるのは難しく、工業化によるコストダウンが難しいです。建築資材や労務費が大きく下落する要素がなく、マンション用地も上昇で新築マンション販売価格は、当面高止まりということにならざるを得ないでしょう。

また国土交通省が集める不動産取引価格情報をもとに作成される、「不動産価格(住宅)指数」でもマンションは上昇が続いており、仲介(中古)物件でも新築販売価格上昇に連動する動きとなっています。

東京オリンピックの特需がなくなる2020年はマンション価格も下落する(土地も工事費も下がるので)という予測は外れてしまいました。

高騰した販売価格に下落の兆しのない2020年近畿の新築マンション市場は、年後半急速に購入マインドが悪化した2019年の悪い流れを引き継いだまま低迷期に入るのでしょう。
近畿で比較的よく売れていた3,000万台~5,000万円台の物件は、2019年に2割ほど発売戸数が減りました。2020年は特に3,000万~4,000万前半の物件の新規供給がより減少すると思われます。2017、2018年頃高値で土地取得したものなどの販売が始まり、下限価格が切り上がっていきそうだからです。

価格帯別2019




◆新築マンション市場(近畿)は低迷続く

不動産経済研究所が発表した「近畿圏マンション市場予測ー2020年供給予測」では、近畿圏の新規発売数を2019年とほぼ同じ17,000戸と予測していますが、とても達成できそうにない数字です。

マンションデベロッパーの方も、竣工完売を目指すのではなく、販売長期化前提で販売期分けを細かくし値引き販売を極力避ける販売戦略をとるようになると思います。いわば住友不動産方式(?)が一般化しそうな状況です。

おそらく関西でも、新築マンションの需要の一部は、中古マンションや新築ミニ戸建て住宅へ移行するでしょう。特に戸建ては今後都心部の狭小地などで増えるような気がします。

今年ご子息が結婚予定という方から新築マンション購入の是非やタイミングを聞かれていますが、どう答えるか悩ましいです。






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マンション市場実需は12月も低迷、年間発売数2割減(近畿)

近畿圏マンション市場12月度と2019年(年間のまとめ)が発表されました(不動産経済研究所)。

秋以降急速に悪化した、実需ファミリー向け(発表データから1K~1LDK除き算出)物件の2019年発売総戸数は11,954戸におわり、前年比17.1%の減となりました。発売月累計契約戸数も8,110戸でこちらも前年比18.8%減と大幅な販売悪化となっています。

問題は夏までは順調だった実需向けの市場が消費増税と価格高止まりもあって9月以降急変し、後半大失速状態になっていることです。1月以降の最需要期を狙って昨年を超える供給数になった12月度も、反転攻勢の勢いを出すまでにはいたりませんでした。

実需向け

◆4,500万円超の物件は、過去に例のないほどの販売不振(近畿圏)

2019年12月度の価格帯別発売数と発売月契約率の前年同月比グラフ。9月以来の市場環境急変の悪い流れが継続し、4,500万円超の物件が軒並み40~50%ほどの低契約率(今までみたことない数字!)に落ち込み不振が際立っています。

価格帯別

新築マンションは、発売初月が極めて重要(その後の売れ行きがほぼ決まる)ですが、近畿は8月以降発売月契約戸数の落ち込みが顕著。

契約戸数

販売低調でも、事業主は財務に不安のない大手デベロッパーが殆どなので市場が混乱することはないとの楽観論が多いですが、水面下では値引き販売が常態化している予感がします。期末在庫を大量に抱えても意に介さない企業は少ないでしょう。




例年最も発売量が増える12月で首都圏も近畿圏も少し形勢挽回の動きとなっていますが、2020年の浮上へつながるものかどうかはまだわかりません。

首都圏近畿圏

◆近畿圏2019年12月度の指標

不動産経済研究所発表のデータです。この数値にはワンルームなど投資用物件が含まれるため初月契約率、1戸当り価格や1㎡当り単価はあまり参考にならないでしょう。

・発売戸数   3,230戸(前年同月比17%増)
・契約率    71.0%(前年同月比1.1ポイントダウン)
・1戸当り価格  4,251万円(前年同月比2.1%アップ)
・1㎡当り単価  70.8万円(前年同月比8.1%アップ)

昨日建築関係の方が、鉄骨は高くなっているのでコスト的に木材で家を建てるのがベスト、と話されていましたが新築マンション需要がミニ戸建て分譲にシフトする動きが出るようになるかもしれません。






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