スルガ銀以降も続く不動産業者の融資資料改ざん

スルガ銀行のシェアハウス融資問題発覚以降、預金残高証明や源泉徴収票、賃料や入居率データなど不動産融資に係わるエビデンス改ざんの不正手口が次々と明るみにでて来ました。
スルガ銀行は一部業務停止など厳罰をうけ、西武信金などには金融庁の立ち入り検査が行われます。

一方、資料改ざんを実行し荒稼ぎをした不動産業者の方は問題が発覚してからも、性懲りなくスルガ銀行以外の三井住友銀行やりそな銀行に偽造資料を持ち込み、不正な融資を受けていると報道されています。

スルガ銀行(静岡県沼津市)でシェアハウス融資を巡る不正が相次いだが、
同行の問題が明らかになっていた今春以降も、他の金融機関の不動産投資
向け融資で不動産業者が資料を改ざんして多額の資金を引き出す不正が続
いていることがわかった。
金融機関は審査を厳格化してきたが、チェック態勢が不十分で、不正を防
ぎきれていない(朝日新聞)

資産残高資料改ざんによく使われるのが紙の通帳のないネット銀行(のスクリーンショット)なので、改ざん防止のため、銀行店頭でウェブサイトにログインし融資担当者が預金残高を確認するようにしたところ、今度は偽ホームページを作成しそこにログインして水増しした資産残高を見せていたということですから、その執念に呆れてしまいました(顧客も共犯?)。

異常ともいえる低金利が続くなか、不正が横行してバブル気味だった不動産投資マーケットは融資環境が激変しています。金融機関のエビデンスチェックが厳しくなり、一部不動産業者が当たり前のようにやっていた二重契約書でのフルローンなどの不正は出来なくなるでしょう。今後は無警戒に悪徳不動産業者(とコンサルタント?)にひっかかるような買主は減り、売り物件は増え、価格も下落するなかで徐々に普通の不動産投資市場に戻っていくものと思います。

◆エビデンス偽造は不動産業者に蔓延している

新築アパート投資をする顧客から受け取った融資資料を改ざんする不正が判明した、東証一部上場の不動産会社「TATERU」社の株価を久しぶりに見ると、今年4月につけた最高値2,549円から410円へと大暴落していました。投資家も大きなダメージでしょう。

「TATERU」は、IoTでアパート経営などと不動産テック企業を謳いながら、実は創業期からこんな単純な(フォトショップで融資残高を高く書き変える)不正が行われていた訳です。不動産の知見も実務のノウハウもないのに、一時ブームになっていた「不動産テック」と称する企業群のクラウドファンディングにも注意が必要です。

不動産投資市場において、賃料や入居率などのデータをねつ造・改ざんはタブーだと思っていました。それを偽造したら「不動産価格」や「利回り」などがとんでもないことになるからです。
しかし、東証一部上場企業でも当たり前のように偽造が行われているのを見ても、この種不正は一部不動産業者で普通に行われているのでしょう。私文書偽造などを平気で行い顧客を借金漬けにする(納得している顧客もいるでしょうが)悪徳不動産業者にも金融機関同様、厳しいペナルティを科す必要があるような気がします。

◇高い利回りや入居率、サブリースなどを謳うものは自らも精査を

低金利で資金調達しているJ-REITですら年間配当率は平均で4%前後です。そのうち住居系リートだけで見ても入居率は平均95%位のはずです。賃貸の入居者は大体2~3年で退去しますが、リフォームや新入居者募集作業がありずっと満室というのは無理でしょう。実際に管理に関わった一棟マンションでも、入居率90%を維持するのは並大抵でないことを体験しました。

それらから考えても、サラリーマンが片手間の不動産投資でリスクなしで高利回りを享受しようとするのは危険ですし、長期の満室保障などサブリース契約は詐欺に近いものもあるはずです。不動産投資に当たっては、その物件が長期的に見て本当に投資適格物件かどうかの見極めを、自らでしっかり行うべきです。

(過去記事:不動産テックで成功する企業はあるのか





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積水ハウス、地面師が権利証提出拒否も代金支払い

積水ハウス55億円詐欺事件で、「代金支払いの前日、所有者役(のなりすまし犯)に土地権利証の提示を求めた際、内縁の夫とけんかを口実に権利証の提示を断わられていた。にも拘わらず翌日、積水ハウスは権利証を確認しないまま残代金全額を支払っていた」(11/5読売新聞)という報道には笑ってしまいました。

残代金支払い時に売主が権利証を提出できなければ(登記申請できないため)その決済は中止(延期)し残金の支払いをストップするのが当たり前です。今回は、公証人の本人確認(権利証がない場合の代替書類)が用意されていたとはいえ、地面師のこんな陳腐な嘘を信じ(?)権利証の確認なしで残代金を支払うという積水ハウス側の判断は普通では考えられないことです。

下記事実経過でみても、スピード感のある土地購入意思決定がされている反面、有名物件(売りに出ない)でもある高額な本件土地を普通のマンション用地取得レベルで対応してしまっています。大事な「所有者の本人確認」や書類のチェックは形式的で、十分な注意が払われていなかったようです。

時系列表

恐らく、代金支払い前に地面師側から「内縁の夫がもつ権利証をどうしても提出せよと言うなら、この取引は解約する。もっと高く買いたい業者が控えている」というような不動産詐欺師がよく使うブラフをかけられパニックになったのかもしれません(地面師側からすれば、殆ど元手なしで既に14億円もの大金をせしめているので、万一解約になっても全然オッケーだったはず)。何としても取引を成立させたいと焦る積水ハウス側は、既に地面師グループに完全にマインドコントロールされています。

それにしても地面師グループで所有者の財務担当役、カミンスカス(小山)操容疑者や、所有者役のおばさん(保険外交員)、内縁の夫役など見るからに胡散臭い雰囲気の詐欺師達を、巨額不動産取引の相手方として不審に思わない感覚がどうにも信じられません。詐欺案件を持ち込んだ不動産業者総てから怪しまれ、失敗が続く地面師達のこんな見え透いた田舎芝居に引っ掛かかるのは、積水ハウス以外ないはずです。

◆偽造権利証の精度は低かった?

この地面師詐欺事件の本質は、「本人確認の難しさ」につきます。なので真の所有者しか持ちえない権利証(登記済証。その所持者が登記名義人本人であることを証明する書類。いわば本人確認書類)を地面師達が偽造したのかどうかに大きな関心を持っていました。報道が錯綜していてまだはっきりしませんが、偽造権利証は作られていたようです。

権利証は、登記申請書副本に「登記済」印が押印されたものですが、ある業者は、地面師から見せられた権利証のカラーコピーを法務局でチェックしてもらい、本物ではないと見破ったようです。一方、積水ハウスは、「売買契約(2017年4月24日)による手付金支払い前、司法書士が土地権利証を確認したが、古く見える紙で法務局の押印もあったため本物だと信じた」(読売新聞)ということです。
権利証の偽造は現物(本物の権利証)がないと精巧に偽造することは他の書類より難しいと思います(年代によって登記済印の形状が変わる?)。地面師側も、偽造権利証の精度は高くないので所有権移転登記申請などに使われるのは危険との判断があったと思います。

ただ今回の詐欺事件計画では、地面師達の当初の第一目標は手付金を詐取することにあったのではないかと予想しています。手付金だけで10数億円になるのですから。
ところが、詐欺不成功続きの中、仲介役生田容疑者の知人が東京マンション事業部幹部として在籍する積水ハウスだけが全く無警戒に取引に乗ってきたので、一気に代金の大部分にあたる約55億円詐取まで行うに至ったように感じます(妄想)。

しかし、真の所有者側から「売買契約はしていない」との内容証明や、身内である子会社社長からの、取引業者への疑義などを無視して残代金支払いに向け暴走した背景や積水ハウス側実務者の不動産取引習熟度など、まだがよくわからない部分も多いです。
いずれにしても、今回の大型詐欺事件で明らかになったのは、社内人事抗争が続いていたり、忖度する文化や官僚化が蔓延している企業では、明らかに間違っていることでも制御装置が働かず「コーポレートガバナンス」が全く機能しなくなる危険性があるということです。





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南森町の千趣会、本社ビルを売却

南森町同心1丁目に本社があるカタログ通販大手の千趣会は、2年連続の大幅赤字が予想されることで、本社ビル売却を含む大規模なリストラを行うと発表しました。主力事業の女性向け通販「ベルメゾン」の不振が要因です。

「ニッセン」もそうですが、衣服系紙媒体通販はよほどカテゴリーを絞って差別化しないと、アマゾンやZOZOTOWNのようなネット通販大手に対抗できないのでしょう。

改めて千趣会のセグメント別売上高を見ると、通販事業中心のほぼ一本足打法に近いビジネスモデルとなっています。ただ、規模は小さいものの婚礼事業老舗「ワタベウェディング」と業務提携して推進するブライダル事業が手堅く収益貢献しています。

下の図は千趣会の2018年度第2四半期決算説明会資料にある各セグメント別売上高グラフです。

事業セグメント

千趣会としては成長分野となる、そのブライダル事業の提携先・出資先(筆頭株主として大きな株主シェア有)の「ワタベウェディング」でMBOが検討されているのは懸念材料です。「ワタベウェディング」との業務提携解消は、業績再建を目指す千趣会としては痛手のため、千趣会が反対するなかそのMBOが実行されるのか今後の動きが注目です。

千趣会は同心1丁目周辺にオフィスが点在していているので、本社で打合せを終えたと思われるノートパソコンを携えた千趣会関係の社員(女性多い)を以前よく見かけたものでした。
センスもイメージも良くステータスも高い東証一部上場企業千趣会の存在は、南森町にとっても非常に大きいと思います。今回の事業再構築では本社が同じ同心1丁目内に移転するだけですが、何とか業績をV字回復軌道に乗せ、復活を遂げてもらいたいものです。

◆千趣会本社ビルは売却

千趣会本社はすぐ近くの千趣会ビジネスセンターに移転後、現在の本社ビルは売却されます。本社ビルは2008年竣工で、南森町では比較的大きな規模の敷地面積(ラフな計算で350~360坪程度?)があり、間口が広く洗練された雰囲気の建物です。

本社地図

本社ビル、ソフトな感じで街に溶け込んでいます。
千趣会本社ビル

千趣会本社の千趣会事務センターを挟んだ隣では、関電不動産開発(合併した旧MID都市開発は南森町での開発物件多い)が総戸数42戸のやや小規模な「シエリア大阪同心」を販売中ですが、完売目前です。

関電不動産開発は、南森町で大阪天満宮の南側でもやはりの来年2月着工のマンション計画があります。場所は、元相生楼跡にできた新しい賃貸マンションの南側でここも良い立地です。

[11月3日追記]
最初はマンション適地が売却に出るのかと思いましたが、まだビル竣工から10年ほどと新しい建物なのでオフィスビルとして売却されるのでしょうか。

(過去記事:南森町同心1丁目に関電不動産開発のマンション用地





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