三菱地所レジデンスの堂島2丁目賃貸マンション「ザ・パークハビオ」

久し振りに堂島を歩いていて見かけた、堂島2丁目の三菱電機関西支社別館跡地で建設中のマンションは、三菱地所レジデンスによる高品質賃貸マンション「ザ・パークハビオ」と表示されていました。今年3月OAP前に「ザ・パークハビオ天満橋」が竣工したので、関西第2弾の物件のようです。竣工は来年3月予定です。

三菱地所の住宅分譲部門を母体とする三菱地所レジデンスですが、高付加価値の賃貸マンションやビルリニューアルなどに注力しています。三井不動産レジデンシャルも京町堀で「パークリュクス」ブランドで1Kタイプ主体の投資用マンションを大阪で初めて分譲します。一般の分譲マンション事業が大きな市況変化に晒されるなかデベロッパー各社は戦略転換を急いでいるようです。

四ツ橋筋をすこし西に入った現地は、利便性抜群でビジネス街の落ち着いた雰囲気もあり、賃貸マンションとしてこれ以上ないような好立地です。道路向い側にファミリーマートがあり、斜め前はランドマークの堂島アバンザです。都心すぎることや土地の地型などから分譲マンションより賃貸マンション向き立地と言えるでしょう。

JRと阪急、阪神、地下鉄、京阪中之島線の7駅が徒歩圏で目の前の地下街入口からドージマ地下センターに入れば雨も気になりません。ドーチカ直結に近い感覚です。付近はオフィス街といえるので、夜や週末は静かになるのではないかと思います。

付近の拡大図

三菱地所レジデンスの「ザ・パークハビオ」は、余裕のある広さの1DK・1LDKからディンクス向けまである、ワンランク上の高品質を謳う賃貸マンションです。関西で圧倒的に多い20㎡程度の1Kタイプに比べると遥かに上質感があると思います。中之島ともつながる歴史を感じる佇まいもあり、良質な入居者を確保するのは容易な物件でしょう。

普段歩いている南森町では、相変わらず賃貸マンション建設の勢いが続いています。たしかに築古マンションの賃料が弱含みにはなっていますが稼働率が極端に悪化しているようには見えません。平成27年の国勢調査に基づいて大阪市から昨年11月公表された資料で賃貸マンションに影響の大きい人口や世帯数の動向を調べてみました。(平成27年国勢調査 人口人口等基本集計結果の概要
それによると、大阪市では世帯数の伸びと単身世帯の増加が続いており、1世帯当たり人員はとうとう2を割り込んで1.96人となっています。

都心回帰の流れのなかで都心6区への人口流入も顕著です。

北区では平成22年~27年で人口は12%増えています。特に単身世帯が60%を超え、2人世帯と合わせると全世帯の83%に達しています。狭小タイプの賃貸住宅需要が旺盛ということです。

若い人の流入でワンルームや1Kタイプなどの賃貸ニーズが強い北区では、今のところ需給バランスが大きく崩れているとは思いません。ただ、貸家着工の数字で見ると限界に近付いているようにも思います。今後はパークハビオのような差別化できる賃貸マンションでないと安定運営が難しくなりそうです。

関連記事:三菱地所レジデンスの賃貸マンション「ザ・パークハビオ天満橋」


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マンション需要、新築から中古へ向かう?

販売価格が高くなりすぎたため、新築マンション販売が低迷しています。先日発表された国土交通省の「平成28年度住宅市場調査」でもマンション購入にあたり、新築分譲以外に中古マンションも併せて比較検討する流れの強まりが示されています。首都圏ではここ3年位で平均価格(70㎡換算)が1000万円以上も上昇しており、所得は伸びないなか消費者が比較的手頃な価格の中古マンションに目を向けるのも当然かもしれません。
下のグラフは分譲マンション購入者で購入時中古マンションも比較検討した人の割合です。

また、27日に発表された野村不動産ホールディングスの平成29年3月期決算短信でも、新築マンション需要が中古マンションにシフトしているとのコメントがありました。

住宅分譲市場では、建築費の高止まりや用地取得競争の激化による販売価
格への割高感から、住宅取得需要が中古住宅市場に向かう動きが見られ、
特に首都圏において契約率の低下や供給戸数の調整が見られる。

確かに野村不動産グループの仲介大手野村不動産アーバンネットは、売買仲介件数、取扱高ともに伸びていますし、首都圏の2016年度中古マンション取扱件数は過去最高を記録しています(東日本レインズ不動産流通市場動向)。

上記「平成28年度住宅市場調査」でマンション取得需要の変化以外に再認識させられたことの1つが、分譲マンション購入者のうち8割近くが初めて住宅を購入する一次取得者であるという事実です。

そしてもう1点、一次取得者が多いからだと思いますが、分譲マンション購入者は20~40才台で全体の73.7%を占めているということです。

新築マンション販売低迷は主に首都圏に関して言われているのですが、近畿圏も価格帯別販売状況など細かく見ていくとかなり厳しい状況にあります。近畿圏の新築マンション供給のボリュームゾーンは3LDK、3000万円前半から4500万円程度のファミリー向け物件です。メーンターゲットは30才台~40才台の一次取得者となりますがそのクラスの動きが悪くなっているのです。

下のグラフは価格帯別に2017年1~3月期と一昨年2015年同期の発売数・契約率を比較したもので、2年前と比べボリュームゾーンの物件数が大幅に絞り込まれて減っているにもかかわらず、契約率は低下しています。最も売れるべきファミリー向け物件の価格帯の動きが悪いのと対照的に、投資用(2500万円以下)が爆発的に売れ、億ションも好調というアンバランスさで、健全な市場とは言えない状況です。

近畿圏も投資用物件で嵩上げされた契約率だけを見ていると、実際の実需の動きを見誤るのかも知れません。今は、過剰な設備や共用施設などは求められていないように思います。

野村不動産の決算書を見ても新築マンションの完成在庫が増えていましたが、今後マンション価格に変化があるのでしょうか。
リーマンショック時は新興マンションデベロッパーの倒産が続出しましたが、現状のマンションデベロッパーは大手不動産会社が殆どで、低金利下資金的にはまだまだ余裕がありそうです(それでも各社、住宅分譲の戦線を縮小し、仲介やリフォ-ム、ビルリニューアル、マンション管理などストックに経営資源を移しているように感じます)。
マンション価格高騰の要因である地価や建築費は高止まりし人手不足も続くため、大きく価格調整が進むことは当面ないと思われ、販売不振はもう少し続くのではないでしょうか。



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新築マンション市場低迷続く(近畿圏3月度)

不動産経済研究所から17日に発表された2016年度近畿圏マンション発売戸数は、24年ぶり低水準となる1万8359戸で3年連続2万戸割れとなりました(日経新聞)。近畿圏では好調な1Kタイプなど投資用分譲物件が含まれているので、実需向け物件で考えると実質的にはもっと大きな落ち込みかも知れません。

下のグラフは年度ではなく暦年の近畿圏新築マンション発売数と契約率推移です。直近では2013年が消費税増税駆け込み需要で発売数・契約率ともピークとなっていますが、発売数はリーマンショック前の3万戸台には遠く及びません。


首都圏では2012年頃に比べ30%近くも価格が上昇したことで購買力がついて行けず発売低迷の要因となっています。近畿圏も首都圏ほどではないものの価格上昇が顕著で、デベロッパーは発売先送りせざるをえない状況と思われます。

過去1年の首都圏・近畿圏(投資用除く)契約率推移。近畿圏を遥かに上回るペースで推移していた首都圏の発売数や契約率、かなり深刻なように思います。不動産大手は新築マンション分譲事業から、仲介やビルリニューアル、マンション管理などストック重視のほうに舵をきっているようです。

近畿圏初月契約率から、1K、1DKタイプを投資用物件とみなして除外した実需初月契約率推移グラフですが2015年9月から下落が始まっているのが分かります。以降は好不調目安の70%を割り込む月が増え月ごとの振れ幅も大きくなっています。2013年~2015年夏頃までの、万遍なく良く売れた時期に比べ物件の選別が厳しくなっているようです。

実需向け物件グラフの2。春商戦のヤマ場3月も盛り上がりに欠け、去年の3月に比べ発売数も初月契約数も大きく落ち込んでしまいました。特に大阪市部の供給が大きく減っていますが都心回帰の流れに何か変化があるのかもしれません。

近畿圏3月度の主要指標です。即日完売物件にリバーガーデン福島木漏れ日の丘(2街区)3期70戸があがっていましたが好調販売が続いているようです。マイルドなデフレ基調が続くなかでは、こういったバランスのとれた物件に人気が集まるのでしょう。

・発売戸数   1,575戸(前年同月比26.5%減)
・契約率    73.3%(前年同月比5.3ポイントダウン)
・1戸当り価格  3,987万円(前年同月比1.5%ダウン)
・1㎡当り単価  62.2万円前年同月比2.2%ダウン)

当面、物件価格が下がる要因がないため、デベロッパーの商品企画力が問われる状況です。



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