概算取得費(5%)でなく推計取得費による確定申告もあり

今年も確定申告のシーズンが来ました。
不動産を売却したものの、譲渡所得の確定申告にあたり物件購入時の契約書・領収書など取得価格が分かるものが無く、困っている方もおられるでしょう。

特に相続物件(居住用の特例も受けられない)などには多いケースと思われますが、そういった場合仲介会社の担当者は、売却価格×一律5%の概算取得費で申告できますよと説明はしてくれても、それ以外の方法には言及しない(契約後のことで関心もない)のが普通です。

しかし5%の概算取得費での申告は簡単で楽ですが、それでは売却額の95%が課税対象となることになり、譲渡所得税額が大きくなってしまうというデメリットがあります。売却物件が昭和30年代以降に取得された不動産であれば、本来の譲渡税額よりかなり不利な課税額になる可能性が高いのです。

実は物件取得価格を証明する資料がない場合代替手段として、
(1)取得時の土地価格は「市街地価格指数」をもとに出した推定値
(2)建物の取得費は、建築当時の建築価額表単価で再建築価格を算出し減価償却額を差し引いたもの
上記(1)+(2)の合計額を物件の推計取得費として申告することが認められています。

私自身も数年前の古い相続物件売却時確定申告では契約書がなく、やむなく土地を「市街地価格指数(6大都市・住宅地)」、建物は「建築物の標準的な建築価額表」(国税庁)を用い推計した取得費で申告しました。(推計取得費は、結果的に「合理性あり」と税務署に認定してもらいました)

ただ、建物の評価額算出はともかく、土地については「市街地価格指数」適用にあたっては十分な吟味や検証が必要です。過去の地価は、バブルとバブル崩壊を繰り返し、変動幅は非常に大きいものになっているからです。

しかも土地は個別性が強いのに、「市街地価格指数」には全国・6大都市・6大都市除くの3区分しかありません。
昔の物件取得時の個別土地価格について、税務署に納得してもらえるよう的確で合理性のある推定値を導き出す作業は、簡単ではありません。少なくとも公示価格や路線価との比較検証は必須となるでしょう。

そのため、実際に「市街地価格指数」を使用するには結構ハードルが高く、やはり税理士(出来れば地価等に理解のある)や不動産鑑定士など専門家に相談するのがベターではないかと思います。

いずれにしろ正当な節税策なので、取得価格不明な土地の評価に「市街地価格指数」を使うことは一考に値するのではないでしょうか。

注:「市街地価格指数」は、一般財団法人日本不動産研究所が市街地の宅地価格の推移を調査し指数化したものです。









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