コロナの影響で大阪ミナミの地価急落、今後も下落続くか

大阪府地価調査結果(7月1日時点)が発表されました。半年前の公示価格時点(1月1日)では想像も出来なかった新型コロナウィルスに見舞われ、その影響を初めて織り込んだ地価調査となりました。

そのため今回は前年比よりも、1月と7月の年2回公表される、地価公示ポイントと大阪府基準地ポイント重複地点で公示価格と府地価調査を比較し(半年間の)変化率を見ることが重要となります。
実際に、前年比では大阪府上昇率トップとなった「新大阪第一生命ビル」ですら、1月比では大きく下落しているような状況になっている訳です。

1月比

コロナ収束はいまだ見通せず、公示価格等地価指標の下落はまだまだ続くと思われます。地価上昇が長く続いたので、その分厳しい下落の可能性もあり警戒が必要です。

今回の府の調査結果を1月時点(公示価格)と比較すると都心商業地、とりわけ訪日外国人需要で盛り上がっていたミナミの下落が突出しています。1年前の地価調査で45.2%もの大幅上昇率を記録した「住友商事心斎橋ビル」は一転20%近い暴落となり、あえなく大阪高価格地点首位陥落です。

オフィス+その他商業+マンションの需要が見込めるキタと違い、ミナミは他力本願といえるインバウンド需要(ホテル・商業施設)一本足のためジェットコースターのような展開になりました。

高価格TOP3

キタを代表する「グランフロント大阪南館」とミナミの「住友商事心斎橋ビル」の公示価格と地価調査(以下「公示価格等」)による半年ごとの価格推移(両者は公示価格と地価調査共通地点)。

キタミナミグラフ

言うまでもなく公示価格等は地価の指標であり、実勢価格(取引価格)とは乖離しているものです。
しかし公示価格等の上昇が続くと、不動産市場は強気一辺倒となり公示価格等を大きく上廻る価格での不動産取引が行われ、それがまた価格指標を押し上げるというのが長く続いた上昇局面でのパターンでした。

2019年4月売買された「住友商事心斎橋ビル」は、直近1月の公示価格(1,980万円/㎡)の倍以上の㎡単価で取引されたため、7月の基準地価格で前年比45.2%も急上昇したのは記憶に新しいところです。

(過去記事:大阪最高価格地点のクリサス心斎橋を住友商事が取得

報道では大阪府の商業地は8年連続上昇し前年比+1.8%だったとされていますが、1月以降の半年間ではマイナスに転じているという事実があります。

行政区別

やはりミナミを抱える中央区商業地の平均下落率が最も大きくなっています(高麗橋や谷町などを除けば2ケタ減)。ミナミの高地価を支えていた、賃料負担力の高いドラッグストアまでもが閉店するようでは、収益力が命の商業地にとって本当に厳しい状況と言えるでしょう。

まだ、実勢価格の値下がりなどの動きは見られなくとも、悪化した実体経済やインバウンド需要の早急な回復は見込めない状況では、既にマイナスに転じた住宅地を含め、当面関西の地価(特に商業地)は下落基調で推移するでしょう。






カテゴリー: 地価 パーマリンク