近畿マンション市場4月、コロナ禍で発売戸数は激減

近畿の4月新築分譲マンション市場は、発売戸数が42%減の494戸とバブル崩壊時以来の低水準となりました(不動産経済研究所)。

それでも新型コロナウィルス禍で多くのモデルルームが営業自粛・閉鎖となるなか、この程度の減少で済んだのかと思いました。しかし、これは前年同月比のマジックで、前年4月は大幅増だった3月の反動減で発売数が852戸に急減した月でした。感覚的には例年に比べ60%程度減少という位がしっくりくる数字でした。

なお、4月はワンルームマンションなど投資用の戸数が、全体の4割近く(188戸)を占めそれを除いた発売戸数は、僅か306戸だったことにも注意が必要です。

新築マンション市場の売れ具合の指標は初月契約戸数です。それが消費税増税により昨年8月以降(12月を除き)前年比で大幅減となる月が続いていました。この状況でコロナショックが重なるということで一段と厳しい市況となってきています。

売れ行き

4月以上に厳しい5月の発売数は、前年比70%~80%位減少するかもしれません。対面営業なしでマンション購入は考えにくいので契約率も厳しい結果になるでしょう。
実需向け物件の発売戸数と初月契約率グラフ(前年比)です。

実需戸数と契約率

発売数が大きく絞られると契約率は極端に落ちない(契約戸数は減っても)のは、住まいを必要とする最低限の需要が存在するからです。平常月とはかなり様相が異なる4月の価格帯別初月契約戸数と契約率グラフ。

価格帯別

コロナの問題で首都圏は、過去最大の落ち込みで686戸(ワンルーム等含む)の供給となり、これだけ大幅な発売減となると、さすがに実需向けの契約率は大きく上昇です。首都圏と近畿圏の(ワンルーム系コンパクト型を除外)の初月契約率推移。

首都近畿初月契約

◆近畿圏2020年4月度の指標

不動産経済研究所発表のデータです。今月もワンルームなど投資用物件の発売数が188戸と多いです。コロナ禍で実体経済は大ピンチでも、金融超緩和の金余りで株価や不動産投資には相変わらず資金が流入してきていて、実需向けとは異なる動きをしています。実需の契約率は64%台です。

・発売戸数   494戸(前年同月比42%減)
・契約率    77.9%(前年同月比2.0ポイントアップ)
・1戸当り価格  3,434万円(前年同月比2.3%アップ)
・1㎡当り単価  63.4万円(前年同月比3.6%ダウン)

5月は非常事態宣言もあり4月よりも少ない、首都圏500戸近畿圏300戸という発売予測なので前年比80%減位の記録的な減少になりそうです。






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