中古住宅市場の取引動向に関する新指標公表

外出自粛で非常に閉塞感のあるゴーデンウィーク(?)になっています。金融バブルの崩壊だったリーマンショックと違い、ヒトとモノの動きが制限されるコロナ禍では、生活必需品を買う以外の消費が消えてしまいました。百貨店など小売り、飲食の4月売り上げ壊滅など、コロナによる消費大不況到来かという重苦しい状況です。

さて、国土交通省が中古住宅市場の取引動向について、新たに「既存住宅販売量指数」という指数(月単位)を発表しました。

中古住宅の取引件数は正確な把握が難しかったのですが、不動産売買で必ず行う「登記情報」の全数データを基に計算される今回の指標は、信頼性の高いものと言えます。3か月遅れという遅行性はあるものの有用な資料となるでしょう。

この新指標は2010年を100として、個人が取得した中古住宅取引(新築を除き、別荘セカンドハウス、投資用物件等含む)の件数を指数化したものです。なお、マンション販売量(取引数)に関しては、投資用として売買される中古ワンルームマンション(床面積30平方メートル未満)の取引件数を含めたものと除外したもの2種類が用意されています。

関東と近畿の中古住宅取引件数(一戸建て+マンション)の指数では、中古住宅市場が2012年位から順調に市場を拡大しているように見えます。ただしこれは超低金利下で急激に増えたワンルームマンション取引を含めたもので追い風参考記録でしょう。

既存住宅販売量全部

2019年の近畿の全中古マンション売買取引中、その2割をワンルームマンション取引が占めていました。やはり中古住宅市場の実態を見るには、仮需のワンルームマンション取引件数を除外したものの方が適切です。下図が新指標の既存住宅販売量指数(年次)近畿分2008年~2019年のグラフで、上図とはかなり印象が違います。

実際にはここ10年位、実需中古住宅市場規模はリーマンショックの頃をピークにやや縮小~横ばい傾向にあったことがわかります。

新築住宅の価格高騰による不振もあってようやく2019年から拡大傾向に入ったようです。新築市場が低迷するなか、中古売買が活発化していると思っていたのでやや意外です。

同じくワンルームマンション取引件数を除外した関東圏と近畿圏の指数グラフ。実需はともに昨年から取引量を増やしています。

既存住宅指標関東近畿

リーマンショック(2008年9月)の影響が長引いたものの(特に関東)徐々に立ち直り、折角本格的な中古時代が到来しそうになったのに今度はコロナショックという状況です。

◆戸建て・マンションの中古住宅市場は仲介大手の寡占化が進行?

上記「既存住宅販売量指数」でみると投資用(1R)を除くと、意外に中古住宅市場の規模は拡大していません。しかし、最近の仲介大手の業績は増収増益続きで大きく伸びています(5月1日にあった野村不動産ホールディングスの令和2年3月期の決算でも子会社野村不動産アーバンネットの業績が増収増益でした)。

どうやら全体のパイが大きくならない中古住宅仲介市場で、仲介大手の寡占が急速に進んでいるようです。大手寡占化の要因となっているのは社会全体のIT化の進行だと思います。

仲介業者の主な販促ツールが紙媒体から「Web」に移行するなか顧客の行動も変わり、豊富な情報量と洗練されたホームページ、圧倒的なWeb広告露出量で「Web+リアル店舗」型営業を展開する大手優位の流れになっているのでしょう。

このコロナ禍が落ち着いても、以前のような対面営業は減ることは確実です。価格の大きい不動産売買がすべてオンラインで完結するようになるとは思えませんが、少なくとも不動産営業スタイルに大きな変化はあるでしょう。






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