取得費が不明な不動産の確定申告

昨年売却した不動産の譲渡益に係る税(譲渡所得税と住民税)の納付が完了しました。相続後放置していた不動産のため、購入時(昭和43年)の契約書・領収書などが無く(相続物件ではよくあるはず)確定申告にあたり戸惑いました。

その場合一律5%の概算取得費にするのが普通ですが、かなり低額になるので「市街地価格指数」を使って自ら算定した推計取得費での申告を試みました。結果的には税務署に「当該推計額は合理性あり」と認められたようです(今のところ)。

契約書などをなくしている場合、仲介会社の担当者は概算取得費(売却金額の5%)しか説明しないので、それ以外のやり方もあることが案外知られていない気がします。

「市街地価格指数」を使って算定する方法は、国税不服審判所裁決事例により認められています。一律の5%と市街地価格指数による算定額とでは大きな乖離があるので、居住用の特例も受けられない場合など、非常に大きい効果があります。

ネット上でも税理士や不動産鑑定士による解説はよく見るものの、個人が市街地価格指数を使って申告したというのがないので記事にしてみました。

市街地価格指数を使う推計方法に関する裁決
国税不服審判所 平成12年11月16日裁決

◆取得費推計のしかた

対象不動産が購入された昭和40年代前半は大幅な地価上昇が続き、半年毎の地価変動も大きい時代でした。そのため、計算した推計取得費に妥当性がありそうかどうか、当時の物価や公団公社の土地分譲単価なども調べるようにしました(実際には使わず)。

市街地価格指数推移
半年地価

具体的な計算は、土地は「市街地価格指数(住宅地)」を、建物は「建築物の標準的な建築価額表」(国税庁)を用いて算出します。
計算は図の手順で、土地や建物の取得費(建物は減価償却分を差し引いたもの)を出して「取得額」を算出し、それらを「譲渡所得の内訳書」に転記します(土地の地目は宅地であること)。

➁の建物の取得費は、建築面積に建築当時の建築価額表単価を乗じて再建築価格を算出し減価償却額を差し引いたもの。
計算手順

◆市街地価格指数を使い申告する場合は検証をしておく

市街地価格指数での推計取得費方法は大きな節税効果をもつ反面、十分な検証をしておくことが必要と思います。市街地価格指数には「全国」「6大都市」「6大都市除く」の3区分しかなく個別の土地の地価変動に必ずしも適切に連動している訳ではないからです(実際にそれぞれの区分で計算したら価格に大きな差が出ることに驚きました)。
当該不動産の地域性や個別性に留意し、少なくとも公示価格や路線価との比較検証は極力行っておくべきだと思います。




申告にあたって昭和43年は地価公示制度もなく、路線価図もその年分だけは近畿のどの図書館にもないので少し不安でしたが、実際には申告会場で担当係官に「譲渡所得の内訳書」のチェックをしてもらいながら簡単な質疑応答をし、用意した補足説明書にざっと目を通して貰っただけで受け付けに回るよう言われました。申告時の必要書類である売買契約書コピーや土地・建物の全部事項証明書、補足説明書も返却されたので後日の「お尋ね」も無いのだろうと感じたものでした。

多分、不動産売却価格が大きいものでなく、推計取得額計算を補強するデータなどの準備も出来ていることを見抜いての対応だったのではと思っています。税務署側が反証するにも結局は市街地価格指数によらざるを得ないはずなので、市街地価格指数による推計取得費の妥当性を裏付ける材料は有効になるでしょう。






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