フラット35を投資用に悪用、業者主導でより悪質化

住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する、長期固定低金利の住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に流用する不正が問題になっています。
「フラット35」は以前から不正が横行しており、数年前には取次金融機関の審査の甘さ会計検査院に指摘されていましたが抜本的な対策はとられていませんでした。

今回朝日新聞の報道では、借金のある20~30代前半の独身者をターゲットに「借金の一時肩代わりや家賃収入保障、キックバック」などの甘言で、フラット35を使って中古マンションを購入させるというような手口が明らかになっています。
不動産業者やブローカーなどが主導する住宅ローン悪用がよりエスカレート、悪質化していると感じます。

フラット35の不正

審査(と期中管理)の甘いフラット35に関しては、事件化するのは氷山の一角で水面下では不正が常態化していたのは間違いありません。
大阪で事件となったものには、無収入者を年収500万円に仕立て上げて融資を受けたもの、本来の売買価格に大幅水増した契約書で(オーバーローン)物件価値を上回る融資を引き出し詐取したものなどが記憶にあります。

契約書(売買価格大幅水増し)等の証憑改ざんや購入物件を即賃貸にするなど、これだけルール違反が晒されては所管官庁の国土交通省や住宅金融支援機構(以下「機構」)も重い腰をあげざるをえないでしょう。

確かに高金利のカードローンなどの借金返済に喘ぐ若者が、1.5%前後のフラット35融資金で借金肩代わりや帳消しができると言われると、業者の誘いに乗ってみようという気になるかもしれません。

それにしても、機構の「2017年度フラット35利用者調査」によると、特にマンション(新築・中古)購入で独身者!の利用割合が異常に高くなっています。居住用不動産を購入する独身者は少ないはずなので、やはり業者主導による不正な賃貸物件購入ケースは結構あるのでしょう。

(緑色が独身者)
フラット35利用者調査

不動産業者間では、フラット35の投資目的での利用は常識?として半ば公然と行われていたようで、機構が本格的に調査したら「かぼちゃの馬車」事件以上の大きな影響があるはずです。




◆何故フラット35の不正利用が横行するのか

フラット35が不正の温床になるのは、審査が甘く期中管理もされていないからです。普通の住宅ローンと違い、証券化を利用するフラット35の場合は機構(と機関投資家)が貸倒損失リスクを負います。

機構の業務は取次金融機関が受託しており、金融機関はフラット35融資実行と同時に当該フラット35債権を機構に買取って貰います。金融機関はフラット35という商品の販売手数料(債権額の2%?)を得るだけで、貸倒等リスクは負いません。

フラット35仕組み

受託金融機関のフラット35に係わる受託業務の収益源は販売手数料なので、特に住宅ローン専門会社は不動産会社などへの拡販営業を行い、少しでも取扱件数を増やそうとするでしょう。必然的に審査(チェックや事後の確認)は甘くなるはずです。

今回の不正報道をうけ連休明け早々の株式市場で、フラット35取扱No1の住宅ローン専門会社の株価が暴落していたのには笑いました。不動産界隈ではこの種ローン不正スキームは、取次金融機関(意図的に加担することはないにしても)も含め広範囲に認識・実行されていたと見ているようです。

業者や不動産コンサルタントなどに騙され、中古マンションをオーバーローンで購入した人たちは、違反がばれると一括返済を求められます。ところが相場価格に数百万円ほど上乗せした価格て買っているため売却代金でローン完済できないという問題があり、最悪競売ということになるかも知れません。若者には厳しい現実です。

こういった社会経験の少ない若年層を食いものにする悪辣不動産業者や甘い審査の金融機関には厳しい対応が望まれます。






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