大阪の公示価格、うめきた2期効果でキタに勢い

2019年地価公示で、大阪市北区の茶屋町(エスパシオン梅田ビル)や芝田町(芝田町ビル)が共に40%超の大幅な上昇率となるなど、キタの商業地上昇が目立ちました。梅田エリアにある不動産の高いポテンシャルが評価された結果でしょう。

キタのグランフロント大阪南館は公示価格と基準地価の共通地点なので、その半年ごとの地価変動を見てみると、下降気味だった上昇率が再び上げ幅を大きくしています。ミナミがインバウンド効果なら、キタは加速する「うめきた2期」再開発の期待の高まりと言えそうです。

グランフロント

大阪府内の最高価格地点は、2年連続でミナミの戎橋北詰「クリサス心斎橋」となりました。しかし、上昇率では僅差で2位のグランフロント大阪南館が若干上回るという結果です。

大阪府高地価地点

「グランフロント大阪南館」と「クリサス心斎橋」とは㎡価格や上昇率が拮抗しているものの、物件自体は用途が違い、規模にも圧倒的な差があります。

クリサス心斎橋⇒7階建、敷地約502㎡、延床面積約2,500㎡
GF大阪南館 ⇒38階建、敷地約10,570㎡、延床面積約187,800㎡

グランフロント大阪南館はオフィスと商業用途の超大型複合施設のため、価格変動は緩やかなはずなのに、中型商業ビルのクリサス心斎橋と変わらない値動きをしています。うめきた2期開発への期待の大きさでしょう。

◆心斎橋エリアの価格上昇はいつまで続くのか

2019年地価公示における大阪府内最高価格地点第3位は、前年に続き心斎橋筋のサンドラッグ心斎橋中央店がテナントで入居するビルでした。ここは旧ヤマハ心斎橋店跡に出来た東急不動産の一棟貸しコンパクト型商業ビルです。

「一棟貸しコンパクト型商業ビル」の概要
・敷地面積約132坪、建物地上2階地下1階、店舗面積約300坪

このビルもインバウンド需要の追い風で公示価格急上昇中です。
東急不動産ビル

心斎橋筋2地点

心斎橋エリアのクレササス心斎橋と東急不動産の商業ビルの両地点とも前年比20%超の大きな上昇幅でしたが、ミナミの高収益性=高い賃料負担力=高地価を支えるインバウンド需要に、やや不透明感が出始めていると言われます。

4月1日の日銀短観は、中国経済減速懸念などで6年3か月ぶりの景況感大幅悪化となりました。ドラッグストアの高収益性はインバいウンド特に中華圏需要に支えられているので、中国経済の今後の動向が気掛かりです。

大阪市の住宅地はマンション用地として地価上昇

大阪市のなかでも北区や中央区新たに増えた西区の住宅地公示地価が、大阪市全体に比べてかなり高くなっているのは、マンション用地として取引があるためです。大阪一の高級住宅地天王寺区真法院町は、その種の取引がないため0.3%の上昇に留まっています。

今回上昇率の大きかった中央区は環境の良い上町(旧東区地域)が、西区は北堀江がマンション用地として取引されたようです。

大阪市住宅地

次回の基準地価で大阪府内最高価格地点争いで、キタとミナミの再逆転があるのか見ものです。






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