中古マンション成約価格、上昇続く(近畿圏)

中古マンションの成約価格上昇が続いています。高騰しすぎた新築分譲マンションから、比較的手ごろな価格の中古マンションに需要がシフトするのは当たり前かも知れません。

国土交通省が取引事例をもとに作成する最新の不動産価格指数(住宅)では、横ばいが続く「戸建て」と「宅地」に比べ、緑色線の「マンション」指数が2013年以降急激な上昇をしています(2010年=100)。

マンション指数だけが急激に上昇している原因は、震災復旧の本格化や東京五輪整備に伴う資材不足と労務費上昇による建築コスト高騰です。建築コストの上昇で新築分譲マンション価格が上がり、新築価格と連動する中古マンション取引価格も上がっている訳です。

不動産価格指数

◆近畿圏でも中古マンション成約価格は上昇継続中

近畿圏でも中古マンション成約平均価格上昇が続き、特に平均㎡単価が顕著に上昇しています。

過去2年グラフ

下表は、2019年1月の近畿圏の成約マンションデータ中、大阪市都心3区だけ抜き出したものです(専有面積40~80㎡。近畿レインズ)。近畿圏全体の成約平均価格は2,395万円と低いですが、大阪市都心3区に限ると平均価格も平均㎡単価もかなりの高価格で取引されています。

大阪市都心3区

ざっくり言うと築20年のマンションは新築価格から40%程度は下がっているものと思いますが、中央区の事例では平均築年数20年で坪単価約200万円と近畿圏平均の倍近い数値です。
ただ、木造ならゼロに近い査定になる築20年の建物も、RC造の分譲マンションであれば管理組合が適切に大規模修繕などメンテナンスをするので、居住性能に問題はありません。

中古マンション価格上昇は持続する

木造住宅はプレカット工法により現場はほぼ組み立てだけになり、工期短縮とコストカットが進んでいます(大工さんも減)。
しかし、マンション(RC造)建築は、配筋工や型枠工など熟練大工なくして成り立ちません。ただ、そういった人材は簡単に増やせないので、おそらくオリンピック後もマンション建設の労務費の高止まりは続く可能性大です。

今後の中古マンションについては、新築分譲価格が下がる要素が少ない反面、需要面では子育て世代や高齢者中心に、生活利便施設が集積している都心部への居住ニーズがより強まることから、価格は強含みで推移すると思います。

市街地中心部の駅近中古マンション(新築より立地の良い物件もあり、価格もリーズナブル)は、今後も選ばれ続けるでしょう。






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