大阪市の福島(住宅地系)地価騰勢続く-うめきた2期効果

2025 大阪万博開催が決定しました。大阪の経済にとって大きな追い風になりそうです。カジノ(IR)はどうなるかわかりませんが、地下鉄延伸計画などの動きが加速し、建設・ホテル業界など活況を呈するでしょう。

さて、国土交通省が四半期ごとに発表する主要都市の地価動向(地価LOOKレポート)平成30年第3四半期分の報告がありました(平成30年7月1日~平成30年10月1日)。

レポートによると大阪市のミナミの商業地(心斎橋となんば)はインバウンド効果により、7月1日~10月1日の第3四半期においても3~6%の上昇をしています。
一方で目に付くのは、住宅地系である福島エリアの騰勢です。

去年は四半期で0~3%の小幅上昇だった福島が、平成30年第1四半期に上昇幅を拡大して以降、3期連続で心斎橋など商業地並みの3~6%上昇を続けています。住宅地系で四半期に3~6%も上昇は、調査対象である3大都市圏全32地区のうち、大阪市の福島地区のみです。

土地需要が強い「福島」地区というのは、ごく大雑把に言って、JR福島駅から北側にかけての「うめきた2期」に近接する一帯(図のピンク色部分)と捉えていいでしょう(もちろん、駅南側も地価は上昇していますが)。

(図は過去記事「全面みどり化うめきた2期と福島地区地価動向」から)

うめきた2期西側図

福島エリアは「うめきた2期」により、北ヤード(貨物駅)跡が緑豊かな都市公園に変わり、分断されていた大阪・梅田地区との一体化、回遊性が進みます。もともと優良な住宅地である福島が大阪駅徒歩圏となり、うめきた新駅で関空アクセスが改善されるなどすれば利便性の大幅な向上となり、地価に与えるインパクトは大です。

関西の平成30年第3四半期地価動向。橙色矢印が3~6%の上昇、黄色矢印が0~3%の上昇。(出典:地価LOOKレポート。〇印は商業地)

地価動向

住環境や生活便が良く、坂のないフラットな地勢で高齢者にも住みやすい福島地区は、都心回帰の流れもあり今後も地価上昇トレンドが続くでしょう。

地価LOOKレポートでの、福島地区の地価動向に関する不動産鑑定士のコメントです。

・当地区は、JR福島駅を中心とした福島エリアに位置するとともに、JR大阪
 駅北側うめきた2期区域にも近接するため、当該区域の基盤整備事業等の
 進捗 状況にも当地区の市況は影響を受けている。
・うめきた2期区域は、JRの東海道線支線地下化や新駅設置工事のほか、土
 地区画整理事業、防災公園街区整備事業が平成35年度完了を目指して
 順調に進んでおり、当地区を含む周辺エリアの土地需要は益々強くなって
 いる。
・特に比較的規模の大きな土地についてはマンション開発素地とともにホテ
 ルや商業施設用地としての需要も強まっている。
・こうした市況の中、デベロッパーや建設業者等の開発意欲や機関投資家の
 投資需要も引き続き強く取引価格は上昇傾向が続いたことから、当地区の
 地価動向は上昇で推移した。

●うめきた2期区域の基盤整備事業等の進捗やJR福島駅を中心とした商業エ
 リアの賑わいを考慮すると、ホテルや商業施設用地としての需要は衰えず
 デベロッパー等のマンション開発素地に対する需要も引き続き強い状況が
 続くと見込まれ、将来の地価動向は上昇傾向が続くと予想される。





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