不動産の資産価値を左右するか立地適正化計画

今年に入って、放置している小さな相続物件(古家付土地)への売却勧誘DMがよく来るようになりました。どうやらその市で「立地適正化計画」が作成されたので、仲介業者が駅近物件収集活動を強化しだしたということのようです。

大都市周辺市では都市再生特別措置法に基づき、一定の居住誘導区域に住宅を集めるなどの「立地適正化計画」策定が進められています。少子高齢化による社会経済情勢の変化が加速するなか、商業、医療、福祉施設等の都市機能や住宅を集約することにより、街をコンパクト化し生活サービス・コミュニティの持続的な維持を目的とする計画です。

この計画では、「居住誘導区域」 (居住を誘導し人口を維持・増加させる区域)を設定し、その居住誘導区域内に商業や福祉・医療・子育て施設などの立地を誘導する「都市機能誘導区域」が定められます。都市機能を集約することで、各種生活サービスの効率的な提供や生活利便性を高め、街の活力維持・向上を目指します。これら都市機能誘導区域となる拠点は鉄道やバスによる公共交通ネットワークで結ばれます。

立地適正化計画イメージ図(現状市街化区域≒居住誘導区域の計画多い)

将来の資産価値という観点では、この「立地適正化計画」で定められる「居住誘導区域」内に存する不動産かどうかが重要です。各市の計画では、人口を維持できない居住誘導区域外の不動産価格は、下落すると明記しているところもあります。そのため不動産購入に際して、「立地適正化計画」の有無や内容のチェックは欠かせません。

しかし、コンパクトシュティ化による居住環境の向上は必要なものの、立地適正化計画にいう「居住誘導区域」の線引きは簡単ではありません。居住誘導区域を外れると資産価値の大幅毀損となり、いわば私権の制限となるためです。

そのため現状では、ほとんどの市で「居住誘導区域」は市街化区域とほぼイコールで設定されているので、都市機能誘導区域がどう設定されているのかの確認のほうが実益があるでしょう。
なお、この「居住誘導区域」の区域外において一定の開発行為等を行うときには届出義務があり、罰則もあるので不動産取引時には重要事項説明の対象となります。

立地適正化計画は長期の計画

「居住誘導区域」の思い切った設定が難しい一方、「都市機能誘導区域」の方は事業者に容積率の緩和や税制優遇、補助金など優遇措置をとれるので、店舗・福祉施設等の立地を促す施策は積極的に進めめられそうです。

要するに、この立地適正化計画は長い時間軸のなかで、緩やかに進捗しコンパクトシティ化の実効性をあげていくものになると思います。ただ現実問題として、行政の施策とは別に、街のコンパクト化=集積度の高い市街地中心部の人口増加、都市機能高度化の流れはかなり加速していくはずです。

車を自由に使えなくなる高齢者が激増し、2025年には団塊の世代が75才になります(3,657万人の見込み)。車社会前提で郊外に拡大した街は、高齢者中心に都心回帰が続き、自然に縮まらざるを得なくなるでしょう(スペックの高い郊外部には若い世代が流入するにしても)。

大阪府・京都府・兵庫県では、既に子ども(0~14才)の数よりも75才超の高齢者の方が多くなっているのです。

子供と高齢者人口

立地適正化計画では、「都市機能誘導区域」エリアを公共交通にアクセスしやすい、鉄道駅半径800メートル(徒歩10分圏)内と想定している市が多いです。今後駅周辺ではバリアフリー化された歩道整備なども進むはずで、様々な生活サービス施設が集積している市街地の中心部に住み、徒歩で生活を賄うライフスタイルがより定着していく感じがします。

いずれにしろ不動産価格は、高齢者に住みやすい歩いて暮らすことができる鉄道駅徒歩圏(都市機能誘導区域)とその他のエリアの格差が、今以上に大きなものになっていくでしょう。

少子化がすすむため、高齢化率がどんどん上がりますね。






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