近畿圏新築マンション、投資需要に陰り(4月度)

近畿圏の新築マンション市場動向4月度が発表されました(不動産経済研究所)。発売戸数は前年同月比25.2%増の1,742戸、初月契約率は71%でした。ただし発売戸数大幅増は、投資用1Kタイプ激増(前年同月277戸→592戸)が要因で、実需向けマンション供給数は前年同月比約4%の減となっています。

4月度の価格帯別発売戸数・契約率では、2500万円以下の投資用物件と8000万円以上の高額物件供給増が目につきます。注目は関西の新築マンション市場を席捲し、売れに売れていた「投資用物件」の初月契約率が、3月、4月と続落していることです。

(2500万円以下物件の初月契約率:2018年)
・1月:99.4%
・2月:98.4%
・3月:79.5%
・4月:73.6%

近畿圏4月の価格帯別での発売戸数と初月契約率です。
価格帯別グラフ

2017年年間通して初月契約率90.6%と驚異的な結果を残し、2018年に入っても1月、2月と絶好調だった投資用物件(2500万円以下)は、ここにきて市場の潮目が変わり市況急変ともとれる動きです。

不動産投資については、東京での詐欺的シェハウス投資事件などが大きく報道されています。金利先高観があり投資家のスタンスが慎重になりつつあることや、関西地銀、信用金庫の不動産融資姿勢にも変化が出てきているのかもしれません。今後は投資用の物件選別がより厳しくなると思います。

一方、実需向け物件(投資用=1K/1DK/1LDKを除く)の発売数・契約率推移は、好調だった前年同月比では初月契約率が悪化しているものの、近畿圏としては発売数・契約率ともにほぼ巡航速度の状況だと思います。

実需向けグラフ

また3月までは比較的上昇基調にあった、首都圏マンション市場も4月は暗転しており先行き不透明感が出てきています。
首都圏と近畿圏の初月契約率推移です。一進一退が続きます。

契約率推移

首都圏、近畿圏とも実際に当月契約できた物件数(投資用除く)も対前年同月比では増えていません。先月かなりの増加があった首都圏の契約戸数も、4月は前年同月比相当な落ち込みになってしまいました。東西とも先行き不透明感があります。

契約戸数

近畿圏2018年4月度の新築分譲マンション主要指標。1戸当り価格のダウンと1㎡当り単価上昇の原因は、4月度に2500万円以下の投資用物件が大幅供給増となったためです。4月度も投資用物件が全体の30%以上を占めるため、近畿圏新築マンション市場の指標は少し歪みがでます(ファミリー用と投資用では設備・仕様が異なります)。

・発売戸数   1,742戸(前年同月比25.2%増)
・契約率    71%(前年同月比7.2ポイントダウン)
・1戸当り価格  3,825万円(前年同月比0.2%ダウン)
・1㎡当り単価  67.5万円(前年同月比8.5%アップ)

昨年1年間、異常に売れた投資用や高額物件の供給が増えていますが、投資マインドに陰りがあれば、去年並みの契約は難しいかもしれません。

(追記)
日本不動産研究所から22日公表された第38回 不動産投資家調査(2018年4月現在)によると、「不動産投資家の今後1年間の投資に対する考えは、新規投資を積極的に行う、の回答が90%」と依然として投資マインドは旺盛のようです。しかし確実に投資対象の選別が厳しくなるように思います。

日本不動産研究所:第38回「不動産投資家調査」(2018年4月現在)の調査結果概要






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