「全面みどり化」うめきた2期と福島地区地価動向

「全面みどり化」の街づくり「うめきた2期」は、現在JR東海道線支線地下化工事が粛々と進められています。先行してグランフロント大阪が開業した、1期区域の2倍以上の規模となる開発面積約17haに及ぶ壮大な開発計画です。

その「うめきた2期」開発も、7月下旬には募集中の開発事業者選定2次コンペにより開発事業者が選定され、いよいよ街づくり計画が具体的に示されることになります。

UR都市機構の募集要項では、民間宅地として譲渡されるのは北街区と南街区の約4.6haです(下図薄い黄色部分)。両街区では一定の「緑化」も条件として求められており、計4.5haの都市公園と合わせ、大阪駅前の超一等地にみどり溢れる都市空間が出現することになります。

うめきた2期図

今回のコンペでどんな提案が採用されるのか分かりませんが、1次コンペでは北街区に超高層タワーマンションという案もありました。もし実現すれば、南側に広大な緑の公園が広がるという究極のタワーマンションになることでしょう。

「みどり」が有ったり、見えたりすることでもたらされる「やすらぎ」が、不動産の価値や売りやすさに多大な影響があると思っているので、もし「うめきた2期」で超高層タワーマンションが実現すれば、凄いことになるかも知れません。

うめきた2期で梅田エリアはどう拡大するか

うめきた2期では南北と東西に大きな都市計画道路が整備され、周辺地域とのアクセスは大きく変わります。

特に梅田北ヤード(約24ヘクタール)で大阪駅北側とは分断されていた、「うめきた2期」西側の大淀地区をはじめとする福島地区は、JR東海道線支線の線路が地下化されるためフラットアクセスとなります。一気に梅田エリアとの一体化が進み、人の流れが一変することは間違いなさそうです。

また、(仮称)北梅田駅が開業すれば、関空特急はるかなどが新駅に停まるようになり、インバウンド効果も含め、うめきた2期に近接する西側地域(福島地区)は劇的な変化をするはずです。

一方、うめきた2期北側の中津地区では、北梅田という名称のタワーマンションが出来たりして梅田との近接性を訴えています。ただうめきた2期方面とは阪急線と国道176号線の高架で商圏は分断されたままです。その高架を跨ぐ(?)南北縦断の道路が出来ても、独特の雰囲気の中津が大きく変化するという感じはしません。

結局、うめきた2期により梅田圏は、福島大淀地区や小売店舗・飲食店が集積するJR福島駅との関係性、回遊性を強めながらそのエリアを西側に大きく広げていくことになるでしょう。

うめきた2期効果と福島地区の地価動向

27日に発表された平成30年地価公示価格では、昨年に続き福島区福島3丁目の地点が、大阪府内最高価格の住宅地となっています。前年からは7.5%の上昇でした。もともと福島地区は、梅田に近く交通利便性、住環境ともに優れ、賃貸マンションの稼働率は高く分譲マンションではファミリーの需要も強い人気地区です。

うめきた2期効果による地価上昇というのはこれからだと思いますが、今後うめきた2期の恩恵を特に大きく受けることになるのは、大淀地区を筆頭に西はあみだ池筋、南は福島駅あたり(下図淡いピンク色部分)位までになると予想します。おそらくこれら地区では、マンション用地需要や投資需要が相当強い状況になっていると思われます。
積水ハウスなどが計画する、ホテルプラザ跡の超高層タワーマンションは価格関係なく売れるでしょう。

うめきた西側周辺図

福島地区は単身者のみならずファミリー層にも人気の街ですが、そういう所は梅田圏では多分南森町位です。福島界隈には、ホテルプラザ出身のシェフの店も多く飲食店のレベルは高いと言われます。南森町もそうですが、多様な人が集まる街はいろんな店ができることで、より街の魅力が高まっていきます。福島地区はうめきた2期開発の進展に伴い、より洗練された街に変わる大きな可能性を持っていると思います。

うめきた2期に近接する福島地区は、みどりの視認性という付加価値もあって、不動産的にも非常に高いポテンシャルを持っている地区であることは間違いありません。

最後に今後のうめきた2期区域開発スケジュールです。
・2018年7月  事業者決定
・2023年春   うめきた新駅開業
・2024年夏   街開き
・2027年春   全体が完成

(過去記事:ホテルプラザ跡積水ハウスなどのタワーマンションは51階建て

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