ミナミがキタを逆転、2018年大阪の公示地価

2018年公示地価(1月1日)で、遂にミナミの「「クリサス心斎橋」」がキタの「グランフロント大阪南館」を抜いて、大阪の商業地最高価格地点となりました。去年全国1の上昇率だった同じミナミのづぼらや道頓堀店が、今年も大阪で最も高い27.5%の上昇率となっています。

今回の公示地価では、局地的な商業地高騰が東京⇒大阪⇒地方圏と移ってきています。また、大阪市内の住宅地は梅田など都心近接で、マンション(分譲・賃貸)素地需要の強い一部地域の上昇が続いているという印象です。

商業地上昇率の高いミナミの3地点。すべて20%以上の上昇です。
上昇率高い3地点

高いテナント収益性が地価上昇を支えているミナミが、オフィス中心のキタを逆転するのは去年から予想されていた通りです。ただ流石に高額な賃料負担に耐えられるのは、ドラッグストアや一部の飲食店等に限られます。
そのため、昨年全国1の上昇率だった「づぼらや道頓堀店」の今年の地価上昇率は低下傾向です。

なお、一昨年上昇率全国1の「旧ヤマハ楽器店跡」は、平成27年12月東急不動産が坪5,000万円で取得し、平成29年秋に新しい商業施設としてオープン予定とされていましたが、その後発表がないようです。

ずぼらやとヤマハ価格推移

なお、半年毎の地価の動きは、何か所かある公示地価(1月1日)と基準地価(7月1日)の共通地点の価格で分かります。その共通地点の1つグランフロント大阪南館の半年ごとの価格推移です。平成28年夏をピークに以後は上昇幅は順次小さくなっていきます。

GF大阪南館価格推移

大阪の商業地高価格の上位5地点。キタとミナミの上昇率の差が歴然としています。(価格は㎡単価)

商業地上位5

大阪府の平成30年公示地価の要点です。

・商業地は4.9%上り5年連続上昇
・インバウンド効果のミナミが牽引した大阪市の商業地は8.8%上昇
・府内住宅地は+0.1%で10年振りに上昇

大阪市の住宅地は+0.6%の上昇

一方、大阪市全域の住宅地価格は去年より0.1%増の0.6%の上昇で、行政区別では西区が10.5%と大幅アップしました。

大阪市北区と中央区および大阪市全域の住宅地変動率。北区はマンション用地需要や機関投資家による賃貸マンション投資需要が相変わらず強いです。

大阪住宅地グラフ

大阪の住宅地の最高価格地点は、
大阪市福島区福島3丁目1-55で、価格:841,000円/㎡、上昇率:7.5%でした。

今回の公示地価では、ミナミとキタの逆転がありました。インバウンドの好調が持続している間は、ミナミの局地的な商業地高騰は、減速しながらももう少しつづきそうです。しかし、うめきた2期というビッグプロジェクトが控えるキタがいずれ再逆転するはずです。

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