新築マンション市場は5月度も順調、在庫も減(近畿圏)

近畿圏の新築マンション市場5月度は発売戸数前年同月比22.2%増、契約率79.9%と順調でした(不動産経済研究所発表)。特に2017年度に入った4月5月が連続して好結果となっており、2015年秋から低迷の続く関西新築マンション市場に少し変化がでてくるのかも知れません。

4月に1,020戸に膨れ上がった完成在庫が943戸に減っているのも地味に大きいです。ただ、投資用という仮需で嵩上げされている部分や、注目物件の売出しの有無次第という面もあり、契約率だけでの判断は危険です。一部でコメントされていたような絶好調=作れば売れる、という状況ではありません。

それでも実需層の動きがかなり良くなってきているのは事実で、価格帯別初月契約率(1~5月期)の推移グラフで前年同期と比較するとはっきりとわかります。2017年1~5月期は、2500万円以下の(投資用)価格帯以外でも殆どの価格帯で好不調目安ライン70%をクリアしています。数は少ないものの8,000万円超の新築マンションも順調に契約できているようです。

価格帯別契約率

2015年1月からの投資用(1K~1DK)を除く実需物件の初月契約率推移です。70%超の契約率で安定するのかどうか6月度が注目です。

実需初月契約率

5月度の実需(ファミリー向け)新築マンション市場の各月の動き(近畿圏)。

ファミリー向け物件の動き

近畿圏2017年5月度の新築分譲マンション主要指標です。契約率大幅アップ。

・発売戸数   1,738戸(前年同月比22.2%増)
・契約率    79.9%(前年同月比15.4ポイントアップ)
・1戸当り価格  3,570万円(前年同月比7.3%アップ)
・1㎡当り単価  62.0万円前年同月比1.4%ダウン)




23日の日経新聞朝刊に、東京都区部の中古マンション「3分の1が値下げ」という記事がありました。新築マンションの高騰に合わせ上昇してきた中古マンション価格も下落局面にあるようです。中古マンションの価格は需要と供給のバランスで決まります。値下げが広がる要因は3年前に比べ3割高いという価格に新築マンションと比較しての割安感がなくなり買需要が鈍化したということでしょう。

下図は東京都区部の中古マンション希望売出し価格のグラフで、昨年からは横ばいとなっています。
中古マンション売出しグラフ

ここから約3分の1の物件が値下げをしているということですが、実際の「成約価格」は更に下がっているでしょう。首都圏でも普通に指値はすると思うので、売出し価格と実際の成約価格のかい離率がどの位あるのか興味があります。

新築マンションでも需要鈍化は顕著になりつつあるはずです。中古マンションのような機動的な価格変更は難しい新築マンションの価格設定は、よりきめ細かさが求められてくると思います。





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