積和不動産関西取得のオンワード本町ビルとブランズタワー御堂筋本町

オンワードホールディングスが、本町のオンワード樫山大阪支店ビルを85億円で売却したというニュースがありました。本町通に面し本町の交差点からの視認性もよい好立地で、土地面積は2,634.32㎡(約796.9坪)、買主は積水ハウス系の積和不動産関西、坪単価約1,066万円と高額な取引です。(日経不動産マーケット情報)

ちなみにオンワードHDは保有資産圧縮を進めていて、8月にも銀座の一等地の土地308.88㎡(約93.4坪)を、135億円で阪急電鉄に売却し話題になっていましたが坪単価は何と約1億4,448万円というものでした(流通ニュース)。

この、オンワード樫山本町ビルの道路隔てた南側、大阪府商工会館跡では現在東急不動産等3社による38階建てタワーマンション「ブランズタワー御堂筋本町」が建設中です。そしてその「ブランズタワー御堂筋本町」の東側(中央大通沿い)では、アパホテルが32階建て総客室917室の新タワーホテル「アパホテル&リゾート〈御堂筋本町駅タワー〉」を建設中です。

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オンワード本町ビル売却に関してその後詳報はないようですが、本件土地はブロック全体に及び、築60年超の本館・別館と駐車場及び営業中のファミリーマート敷地部分が含まれると思われます。
その敷地の概略図です。

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オンワード樫山大阪支店ビル。後ろの高い建物は本町ガーデンシティ。
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敷地裏側(南側)のパーキング。
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買主の積和不動産関西は南御堂で御堂会館を、山門と一体化したホテル含む高層複合施設として建て替える事業者に選定されたというニュースがあったり、御堂筋周辺での積水ハウス系の勢いを感じます。

積和不動産関西が今回取得したオンワードのビルと、取得時期は違いますが、東急不動産が元大阪府商工会館を入札で取得した時の価格(かなり高く買ったと評判でした)とを比較しました。道路を1本挟んで隣接している土地ながら本町通沿いと中央大通沿いとでは(東急の用地取得後の地価上昇を別にして)大きく評価が異なっています。

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積和不動産関西が今後この土地をどう活用するのかは注目です。御堂筋沿いの所有地、旧日鉄御堂筋ビル跡地ではコインパーキングを始めるようですが、本町のこの物件でコインパーキングは無いと思います。
超高層タワーマンションか、親会社積水ハウスがすぐ近くの本町ガーデンシティで最高級ホテル「セントレジス大阪」を手掛けているのでタワーマンション+オフィス+高級ホテルの組み合わせなどが考えられます。ホテル併設は開発事業の安定(賃料収入)につながり、カジノ合法化の流れが強まっているのも追い風です。ただしタワーマンションなら用地取得価格が高いので、かなりの高額物件にならざるを得ないでしょう。

オンワード本町ビルの南側では、「ブランズタワー御堂筋本町」の建設が進み躯体工事は既に33~34階位まで進んでいました。販売状況はどうなのでしょうか。ブランズタワー御堂筋本町の用地となっている大阪府商工会館跡の一般競争入札参加者はわずか2社でした。殆どのマンションデベロッパーが、マンション適地ではないとの見立てをするなかでのタワーマンション開発だったのでこのプロジェクトにはずっと関心をもっていました。

ただ、やはりタワーマンションとして交通利便性では突出していても、生活利便性や環境などとのバランスに欠ける点で、特にファミリー層には厳しいという感じはします(広告に「史上初」というキャッチコピーが盛んに使われていますが、顧客にメリットがあるものでもなくピント外れなのでは)。

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それでも、今は少し暗い中央大通沿いの「ブランズタワー御堂筋本町」現地もこのブランズタワーとアパホテルが出来ることで中央大通側も明るく綺麗な雰囲気に大きく変わってはいくだろうと思います。

今回のオンワード本町ビルの取引で見ると順調そうな不動産価格ですが、インバウンド需要同様にピークアウト局面を迎えているように感じたりします。都心高額マンション需要やホテル需要も勢いがなくなりつつあるなか、高地価の物件を取得しどう最適な開発をするのか不動産会社の総合力が試されるところです。


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