南御堂に続きオービックの複合ビルにもホテル、御堂筋で開発続く

大阪のメーンストリート御堂筋沿いでホテル開発計画が相次いでいます。南御堂(真宗大谷派難波別院)の「御堂会館」建替え後の複合ビルに「エクセルホテル東急」入居のニュースに続き、情報システム会社オービックによる「ホテルとオフィスの超高層複合ビル計画」が発表されました。

今回のオービックの計画は御堂筋沿いの所有地約3,900㎡(約1,180坪)に25階建て高さ約116mの複合ビルを建設するというものです。着工は2017年5月、完成のめどは2020年1月です。この計画地の大部分は2002年に、当時経営危機に瀕していた長谷工コーポレーションから取得したもので、坪単価800万円台での取引だったといわれています。

その後のオフィス需要の減退などで長らく駐車場として活用されていましたが、御堂筋の建物高さ制限緩和やインバウンドに伴うホテル設置での容積率緩和措置など外部環境が大きく好転したので、15年越しのビル建設に踏み切るということだと思います。コンピュータのシステムインテグレーション事業を主とするオービック、無理せず時間を稼いでその間に地価も大きく上昇、やはり高収益企業の余裕(?)が、結局は好結果をもたらしているようです。

ビル計画地は、オフィスビルが立ち並ぶ御堂筋沿いの淀屋橋-本町間(約1.1km)にあり、最高60m(原則50m)に制限されていた建物の高さ制限が、新たに都市計画で定められた「御堂筋本町北地区地区計画」により大幅に緩和されました。御堂筋に面した中低層部を50mに統一し景観を確保する一方、上層部は(50m+セットバック幅)×2の高さを新たな上限とすることで、100m超のビル建設が可能となった訳です。オービックによる高層ビル計画はこの高さ制限緩和を、都市計画でルール化後初適用案件となります。

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オービックが計画する高層ビルは、軒高50mに合わせた低中層部とセットバックをした高層部で構成されます。報道ではこの複合ビルは店舗部分を除くと、ホテルとオフィスゾーンが全体のフロアの半分ずつを占めるとのことなので、高層部がホテルとなるのでしょう。整形の大きな敷地、淀屋橋駅にも本町駅にも近い利便性の良さなどで入居するホテルは、本町ガーデンシティ11~27階のセントレジスのような最高級ブランドホテルになるかもしれません。

また、「御堂筋本町北地区地区計画」で御堂筋に面するビル1階の用途は、店舗や飲食店などに限られるため(もしくは上質な賑わいに供すると認定されたもの)、お洒落なカフェなどが出来そうです。御堂筋は大阪のビジネス中心地(特に淀屋橋~本町)のイメージがあり、ホテルなどアメニティ施設はまだ少なめですが今後かなり風景が変わっていくでしょう。

オービックの計画ビル予想イメージ図です。

[11月23日追加:オービックのビル計画地に建築計画のお知らせが掲示されました。]
東面(御堂筋側)立面図です。
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オービックの計画地。
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裏手は御霊神社です。
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 一方、寺院の山門と一体となったホテル建設で話題の南御堂(真宗大谷派難波別院)は、積水ハウスグループの積和不動産関西が、御堂会館の建替えにあわせ隣接する土地約2,600平方メートルを借り受け、ホテル主体の複合施設を作ります。土地には定期借地権が設定されます。入居するホテルは、東急ホテルズが運営する「エクセルホテル東急」で2019年冬に客室数350で開業予定です。関西初出店となるエクセルホテル東急は、高級ビジネスホテルという位置づけです。

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御堂会館はピロティ部が山門を兼ねていて、建替え後も寺院の正門を兼ねた珍しい複合ビルとなります。
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ちなみに南御堂の少し北、北御堂(真宗本願寺派本願寺津村別院)の山門です。長大です。

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南御堂でのホテル展開は、中国人観光客などが好むミナミに近いのが大きな強みと思われます。

(関連記事:オービックの御堂筋複合ビルに三菱地所系ロイヤルパークホテル


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