大阪の商業地今年も上昇率全国一、浪速区が急上昇

平成28年の基準地価が発表され、大阪府の商業地は4年連続4.7%の上昇(大阪市は+8%)、昨年より上昇幅を拡大し2年連続で都道府県別上昇率全国一となりました。大阪は昨年がミナミ(中央区)で、今年は浪速区が急上昇です。大阪環状線に囲まれた大阪市都心6区で、これまで相対的に地価が安かった浪速区が今回14.3%の上昇し、大阪市内24区の商業地上昇率トップに躍り出ました。投資主体としては、やや過熱気味で投資利回り低下につながる都心部から、その近郊にも投資先を広げてきているという状況だと思われます。

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大阪の商業地好調の背景は、訪日外国人の増加が店舗の収益性を高め、かつホテル用地需要を喚起したことによるものです。またそれにプラスして今年1月末の日銀によるマイナス金利導入で不動産投資が加速していることも非常に大きく影響しています。マイナス金利で投資家がリスクオンし、不動産市場への投資マネー流入が大きくなっているという状況です。

グランフロント大阪南館は、公示価格(1月1日)と基準地価(7月1日)の共通地点なので、半年毎の地価定点観測ポイントにしています。今年も大阪圏の商業地で最高価格地点となりましたが、地価推移を見ると今年に入って更に上昇率が上向き半年で約12%も上昇しているのがわかります。


大阪の商業地上昇率1~3位は下記の地点になります。りそな心斎橋ビルは2年連続の1位。2位に話題の浪速区の日本橋3丁目が入りました。

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浪速区急上昇に関するコメント。

その理由は、ミナミエリアでのホテルの建築ラッシュ。同じ難波駅周辺でも中央区では1平方メートルあたり363万円なのに対し、浪速区日本橋3丁目は84万9千円と値ごろ感があり、大阪以外の資本の会社もホテル用地を買い求めたのが原因と見られます。年明けのオープンを目指して工事を進める開発業者は日本橋の魅力をこう話します。

 「今まではやはりなんばの駅に徒歩何分というのが中心地としてあったと思いますが、このあたりの電気街だったりとか黒門市場もご利用いただいて、お買い物しながら難波に歩いて行けるのは場所としては最高」
(シティトラスト不動産 工藤純子マネージャー) (MBS NEWSより)

また、浪速区の地価上昇に関して「難波の近くに残っていた安い土地に東京資本が投資し、賃貸や投資用マンションの需要が増えて価格が是正された」とのコメント(朝日新聞デジタル)もありましたがこれも納得です。もともと地価がそれほど高くなく、交通利便性がよくて物価も安いので、ワンルームマンションも多かったエリアです。難波に近いのに割安とみた東京資本が高地価で規制も厳しい東京から、より地価の安い(投資利回りの良い)大阪の賃貸・投資用マンションに参入してきている状況だと思います。東京資本は、駅からの時間距離を重要視するようで、浪速区には割安感があると判断したのでしょう。

今回の浪速区の地価に関するコメントでは、ホテル用地も賃貸・投資用マンションも東京資本がキーワードになっていますが、ホテルについては中国系資本も動いているのではないかと感じてます。また、ミナミの繁華街に近いこのエリアの賃貸・投資用マンションについては、管理面ではむつかしい部分があるかもしれません。

その日本橋3丁目の基準地です。
◆所在:大阪市浪速区日本橋3-6-2 ◆交通:地下鉄日本橋500m
◆地積:124㎡ ◆形状:1:3 ◆建物:RC5階建て ◆用途:商業地

現地はかなり古い5階建てビル。
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1階はCD屋さん。
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とにかく現地周辺の中国人観光客の多さに圧倒されました。梅田とは別世界。最寄り駅は地下鉄堺筋線・千日前線日本橋駅ですが、普通には「なんば」になります。とにかく環状線、関西本線、地下鉄、南海、阪神など使えて交通至便です。

近くの黒門市場は大賑わい。9割以上が中国人観光客でその食べ歩きスポットになっているようでした。
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周辺店舗を覗いてみても中国人観光客による電化製品などの爆買いは完全に終わっていますが、人の数は減っていません。最近のあまりのホテル建設ラッシュに大丈夫かなと思っていましたが、この人出を見ると杞憂かなとも思いますが、やはり店舗収益性も頭打ち気味、ホテル建設もいずれ限界がくるでしょう。

最後に大阪の商業地高価格ベストです。大阪ではミナミの追い上げが急ですが、グランフロント大阪南館の動きも強いです。
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住宅地は、全体としては府下、大阪市とも横ばいという状況です。

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大阪市の住宅地は平均+0.5%とほぼ横ばいでしたが、北区は、4.3%の上昇と昨年の+3%を上回る伸びで大阪市内で最も高い上昇率となりました。これはマンション用地としての取引が活発だったためと思われます。


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