住友不動産、梅田の超高層タワーマンションは56階建て

2014年プロポーザル方式により住友不動産が開発予定事業者に決まった「大阪北小学校跡地・曽根崎幼稚園跡地」再開発事業の新たな計画図書を閲覧して来ました。

新しくなった住友不動産「(仮称)梅田曽根崎計画」によると、低層部と高層部にわかれた建物の規模は地上56階建て、高さ約193mとなっています。低層部にオフィスと店舗等、高層部には約900戸のマンションに加え一部ホテルが入るという複合型の超高層タワーマンション計画となっています。併設されるホテルはこの複合施設の魅力を高め、オフィスや店舗等テナント誘致にもプラスになりうるブランドホテルが選定されるのではないかと思いますがホテルが入れば、タワーマンションにも大きな付加価値となるでしょう。

竣工予定が2022年とかなり先ですが、この超高層複合施設が完成すれば梅田地区としてはハービス大阪(高さ189.7m)を抜いて最も高い建物となり、超高層タワーマンションとしては、現在販売中のザ・パークハウス中之島タワーの高さ192.89m、55階建てを高さと階数それぞれで超えることになります。

この超高層タワーマンションのメインエントランスは、お初天神通り側になるでしょう。その場合お初天神通り商店街すぐ傍に「ホワイティうめだ」への連絡口があるので、地下街アクセスでほぼ雨に濡れずに大阪駅、阪急・阪神・地下鉄梅田駅など7駅に行けてしまうという稀有な利便性をもつタワーマンション、やはりインパクトがあります。(ホワイティうめだフロアーガイド

曽根崎-eee

大阪市による公募時(2014年)における住友不動産の事業コンセプトは「曽根崎 Link City」というものでしたが今回の計画ではかなりの変更点があります。当時は今のような訪日外国人の急増や梅田地区のオフィス市況の良化などは顕在化していなかったので、当然だと思いますが変化の速さを感じます。

今回計画での主な変更点

 建物階数を52階→56階に
 低層部にはオフィスを
 高層部は住宅に加え一部ホテル併設

今回計画の建物イメージ
曽根崎立面図

新たな計画での低層部の高さは20mとなっているので恐らく6階部分までが低層部になると思いますが、主にオフィス用途になるようです。環境的にはともかくとして、大阪駅至近で利便性抜群という立地なのでオフィス用途も一定の需要が見込めるのでしょう。ただ建物中央部には600台収容のタワーパーキングが配置されるので、実際のオフィス用スペースはそれほど大きくないかも知れません。

また、マンション部分は、以前は3階からだったのが多分7階から(高層部)と4フロアー程度上方にシフトし、その高層部には一部ホテル用途が追加されています。都心立地で訪日外国人増の状況下、ホテル不足がこれだけ言われているなか、開発事業の安定(賃料収入)のためにもホテル併設は良い選択なのでしょう。上質なホテルサービスを利用することも出来るようになるタワーマンション入居者にとってもメリットがあり、複合施設のテナントにも当然プラスの効果となるはずです。

曽根崎概要

計画地の用途地域は商業地域で建ぺい率80%、容積率800%の地区ですが、総合設計制度の都心居住容積ボーナス制度(都市再生型)を適用し上限1100%の容積率を確保しています。

注目のマンション部分は約900戸の戸数は変わっていません。周囲の環境などからファミリー層はターゲットになりずらいものの、職住近接・利便性抜群のこの都心立地は魅力です。特に富裕層や外国人を中心とした相続税対策や投資目的による超高層タワーマンション買い需要は厚いでしょう。まだ先ですが、住友不動産がどんな値付けをするかは楽しみです。

お初天神商店街から見た現地です。
住友
現在駐車場になっています。
曽根崎駐車

大阪駅南側の新しいランドマーク190m超の超高層タワーマンションの完成予定は2022年3月です。

[追記]
7月15日付日経新聞によると、高層部にマンション、中層部にホテルを配置するとのことです。またホテルは住友不動産の子会社「住友不動産ヴィラフォンテーヌ」社が運営担当ということなので、同社の宿泊特化型(ビジネス)ホテルチェーン「ヴィラフォンテーヌ」が入る可能性があります。ただ、最上階にはサービスアパートメント(高級賃貸施設)設置も検討中ということで、ホテルのタイプもまだ固まってはいないようです。
ホテル機能が追加されてもマンションの総戸数(900戸)は変更なしなので、1LDKなどの投資家向け狭小タイプの間取りが増えそうです。

[過去記事:住友不動産、梅田に52階建て超高層複合施設



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