近畿圏11月のマンション市場動向

不動産経済研究所から11月の新築マンション市場動向が発表されました。首都圏は日経新聞の「マンション発売33%減」という見出しのとおり新規発売数が10ヶ月連続で前年実績を割り込んでしまいました。一方近畿圏の発売数は、10月末の天候不順により11月にずれ込んだ物件もあったようで、前年同月比10.9%増と2ケタの伸びとなり、契約率も久々に80%超えとなりました。

ただ前年は、消費税経過措置期限後の落ち込みがあったので、前年同月比の変化率としてはもう少しプラスが大きくてもよかったとは思います。なお、販売初月のマンション契約数(販売数・前年同月比)変化率がようやく反転してきています。前年が悪いので来月以降もプラス圏で推移すると思います。

マンション販売戸数変化11

戸当り価格と㎡単価については6ヶ月連続の上昇と建築コスト増が徐々に価格転嫁されてきているのがわかります。11月は前年同月比9%近い単価アップとなりましたが、価格に敏感な関西の市場においては建築コストアップは本当に頭の痛いところだと思います。

また、契約率の方は、大阪市部・神戸市部の供給増が効いたようで80.2%と久しぶりに80%の大台にのせました。やはり新築マンションのキーワードは都心ということになるのでしょう。

線グラフ2014-11

○近畿圏11月の主要な指標
・発売戸数   1,975戸(前年同月比+10.9%)
・契約率    80.9%(前年同月比4.9ポイントアップ)
・1戸当り価格  3,649万円(前年同月比+1.4%
・坪当り単価  168.3万円(前年同月比8.7%アップ)
          戸当たり価格・㎡当り単価ともに6ヶ月連続アップ
・販売在庫   2,046戸(前月末比29戸減)

契約率は名目上好調なのですが、物件の価格帯別成約数をみると絶好調なのは3000万円以下の物件で、これは1Kタイプの投資用マンションが売れているということで、いわば仮需的なものといえるでしょう。上記の都心というキーワードに投資というのが加わりますね。

価格帯別販売戸数

1億円以上の物件も販売初月で8割売れる(データが少ないですが)というのはやはり特定の物件には確実に富裕層の買いがあるということなのか、タワーマンションによる節税で買われているのでしょうか。

タワーマンション高層階の相続税評価額は、取得価格の20~30%位になり大きな節税効果があると言われていますが、賃貸に出しやすい、売却しやすい、資産価値が落ちにくい物件を選ばないといけないので、結構難易度もありそうですね。


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