低価格帯は売れるが高額マンション不振、近畿圏6月度

近畿圏の新築マンション市場動向6月度は、発売8.3%減の1,211戸、初月契約率75.6%という結果でした(不動産経済研究所)。
内容的には3500万円以下の手頃なファミリー向け物件が好調、一方高価格帯物件の販売は5月6月大ブレーキと2極化しました。深刻なのは億ションで、6月は発売数を大きく絞り込んだ(前年6月20戸→2戸)にも拘わらず、1戸しか売れないという状況です。

タワーマンションなど高額物件への投資需要は急減の様相で、ワンルーム系投資も勢いは明らかに落ちてきています。これら3月以降の投資マネー急減は、「スルガ銀行」事件で地銀や信金の個人向け不動産融資が厳しくなっていることによるものでしょう。今後は駅直結超高層タワーマンションで、半分近くが投資目的というような異常な状況は変わると思います。グラフは価格帯別発売・初月契約率です。

6月価格帯別

投資マネーの変調は3月から目立ち始めたので、下記の1~6月の累計価格帯別発売数・初月契約率グラフでは、高価格帯物件の販売状況は比較的好調に見えます。しかし8,000万円超の価格帯では、供給・成約とも1月2月が半分近く占めているのが実態です。

1~6月価格帯別

◆実需のファミリー型マンションは好調

6月は仮需の退潮と対照的に、特に3000万円〜3600万円台のファミリー向けマンションが好調でした(発売302戸→契約247戸、契約率約82%)。立地が大阪都心区以外や、大阪府下だったりでリーズナブルな価格設定になっていたのでしょう。

ファミリー向け

マンション用地高騰の大阪市部は、ワンルーム系投資用含め発売数が大きく減ってきています。ファミリー型マンションは、大阪府下など郊外立地が増えていきそうです。

大阪市部発売数

◆ワンルームなど投資用物件の動き

4月に販売が急減した、ワンルーム系2500万円以下の投資用物件の販売は、6月も何とか契約率80%台をキープしましたが、1月2月の勢いはありません。金利も1~2年後には上昇し、今後は投資用物件価格は下落(利回りは上昇)の方向にいくと個人的には考えています。2500万円以下の投資用物件の発売は、神戸市内などが増えてきています。

(2500万円以下物件の初月契約率推移:2018年)
・1月:99.4%
・2月:98.4%
・3月:79.5%
・4月:73.6%
・5月:82.4%
・6月:80.8%

近畿圏新築マンション市場6月度。

・発売戸数   1,211戸(前年同月比8.3%減)
・契約率    75.6%(前年同月比4.6ポイントダウン)
・1戸当り価格  3,578万円(前年同月比5.2%ダウン)
・1㎡当り単価  62.2万円(前年同月比4.7%ダウン)

◆首都圏は不透明感続く

首都圏の6月度は、発売数16.4%増も契約率66%と、なかなか浮上のきっかけがつかめません。

首都圏近畿圏

想定外の猛暑となった近畿の7月度は、どういう結果になるのでしょう。






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三菱地所、オリックス不動産などが「うめきた」2期事業者に

JR大阪駅北側の旧梅田貨物駅跡再開発「うめきた」2期区域(約17ヘクタール)の開発事業者が選定されました。いよいよ大阪駅北側の超一等地で広大な緑に包まれた街作りが、2024年夏一部開業に向け動き出します。

中央部に4.5ヘクタールの都市公園設置が開発条件の今回コンペで、企画内容と土地落札額で事業者に選定されたのは、三菱地所やオリックス不動産、阪急電鉄などうめきた1期を手掛けた企業中心とする9社企業連合でした。

なお、土地譲渡部分約4.6haの落札額は約1,777億円でした。坪単価は約1,273万円となります。
   ・北街区:15,726㎡
   ・南街区:30,429㎡ 計46,155㎡  落札額:177,774,480千円

うめきた2期地区のビルの配置をラフにイメージした図。

ビル配置イメージ図

南側に緑溢れる都市公園を望む、北街区の超高層タワーマンションが素晴らしい。大阪駅とデッキ接続する南街区の超高層タワーマンションは、殆ど大阪駅前という感じです。

高層ビルなどのスケッチ図

全体イメージ図。一部隠れているビルがあります。
全体イメージ図

ビルの配置は
北街区:タワーマンション(176m)オフィス/ホテル(150m)
南街区:タワーマンション(185m)ホテル×2(182m・?)、オフィス×2(150m・?)
のようです。

2014年の1次コンペ時よりホテルやオフィスなどが増えているように感じるのは、オフィス市況の回復やインバウンド需要で、大阪の経済環境が良化しているからでしょう。南街区にもタワーマンションができれば収益的には大きいです。

利用計画図によると、南街区と北街区で計7棟(?)のビルのうち4棟が超高層ビルということのようです。

今回の2次コンペの対象区域。
うめきたコンペ

うめきた2期の位置図(出典:JR西日本)。

うめきた2期位置図

譲渡される民間宅地の計画諸元。

全体計画完成まで長期にわたるため、計画見直し等あるかもしれませんが、今後のうめきた2期区域開発スケジュールです。
・2023年春   うめきた新駅開業
・2024年夏   街開き
・2027年春   全体が完成

(過去記事:「全面緑化」のうめきた2期と福島地区地価動向






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阪神タイガースの決算は順調

西日本は、大阪北部地震に記録的大雨による水害と災害が続きます。
重たい気分の転換を兼ねて、先日公表されたプロ野球株式会社阪神タイガースの決算公告(平成30年3月期)を見てみました。

金本阪神2期目の平成29年度(平成30年3月期)はリーグ2位でしたが、観客動員数300万人超えで、阪神球団の売上高も200億円を突破(スポーツ紙)したようです。最終利益となる当期純利益は、9億6500万円と前期を大きく上回る好決算でした。

官報公告

官報で公告される決算はBSのみなので、正確な売上高などは不明です。ただ12球団中トップクラスの年俸総額を支払っても、安定的に当期純利益を出している優良企業です。甲子園球場を自前で持ち、運営権があるのが経営の安定基盤を築くうえで大きいと思います。利益剰余金も84億円に増えました。

当期純利益推移

球団の売上高を構成するのは、入場料、放映権料、場内広告、売店収入、グッズ売上などです。職員数110人強で200億円超の売上高はなかなかのものでしょう。

観客動員数

◆広島東洋カープの決算

2017年シーズンの決算でも阪神タイガースとは会計年度が少し違う、株式会社広島東洋カープの決算(平成29年12月期)です。日本シリーズに進出したため、当期純利益は約13億円に達しています。

広島東洋カープ決算

広島球団は阪神球団と違い球場は持っていません。しかし、広島市が所有するマツダスタジアムの「指定管理者」として、割と自由度の高い球場運営で成果を上げています。また広島球団は球場運営に関し三井物産と提携し共同運営しているのもいい結果につながっているのかもしれません。






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