阪神電鉄が福島の廃線跡でJR西と不動産共同開発

阪神電鉄とJR西日本がJR環状線福島駅近くでホテルと食品スーパーが入居する複合ビルを共同開発すると発表しました。両社が隣接して所有する土地を一体的に開発するもので今年8月に着工し平成31年春に開業を予定しています。

今回開発される土地は、平成5年の阪神本線地下化に伴なって廃線となった地上線路跡が大部分を占めるという珍しいケースです。同じ阪神電車線路跡では既にホテル阪神や微妙にカーブするユニークな形状の福島阪神クレセントビルが出来ています。しかし、阪神とJR西2社所有地にまたがる今回計画地は、駅至近の好立地にもかかわらずそれぞれ駐車場として利用されるにとどまっていました。

線路跡に建つ建物らしく緩やかな曲線を描く福島阪神クレセントビル。後ろはホテル阪神。

計画地の敷地面積は合計約2,584㎡(約781.6坪)でそのうち阪神電鉄分が1,785㎡、JR西日本分が799㎡と阪神分が全体の約70%を占めます。現在は2社が別々に駐車場を運営していますが、敷地境界に設けられている金網フェンスの位置をもとに、2社所有地のラフな境界予想図を作成しました。環状線側がJR西日本の所有、隣接する南側が阪神電鉄所有の線路跡部分です。

敷地が環状線に沿って東西に細長くかつ緩くカーブもしており、単独での開発は難しかったのですが、共同開発することで設計自由度が高まり一気にハードルが下がりました。一体化して利用される土地には大きな増分価値が生まれることになりましたが、これこそ遊休地活用のためのWIN-WINの提携です。

本業の鉄道事業が頭打ちになるなか、阪神やJR西も収益力強化のため不動産事業に注力しておりこの共同開発が実現したのでしょう。梅田近接でインバウンドによるホテル需要の増大、大規模マンション開発などによる周辺人口増による都市型食品スーパーへのニーズの高まりなど事業環境も良いタイミングです。なおこの共同プロジェクトは土地持分の大半を持つ阪神電鉄が主導して進められるものと思われます。

ホテルと食品スーパーの複合施設は12階建てで、ホテルゾーンは阪急阪神ホテルズ運営の宿泊特化型(1階~12階)ホテルが、1階~3階の商業ゾーンには「阪急オアシス」の入居が予定されています。ホテルは近接するホテル阪神と一体的運営を行うということなので、予約の進捗状況などに応じて宿泊客の振り分けなど柔軟なオペレーションができるのではないかと思います。またこのホテルは将来的に、うめきた2期で「北梅田駅」(仮称)が出来ることによる大きなインバウンド効果を享受することにもなるでしょう。

建築物の南側立面図

東側(福島駅側)から見た、阪神電鉄のコインパーキング。

東側から高架下の方を見ると環状線に沿ってJR西日本の駐車場があります。こちらは月極駐車場のようです。

西側のあみだ池筋の方から見た阪神電鉄の駐車場。

あみだ池筋側から少し環状線の方を向くと高架下には飲食店群。そしてJR西日本の駐車場。後ろにホテル阪神が見えます。

新規出店の「阪急オアシス」はあみだ池筋沿いに位置します。環状線を挟んで直線距離約340~350m位の所に関西スーパー福島店がありますが少し商圏が違うように思えるので棲み分けできそうです。
大阪市内24区中3番目に人口数の少ない福島区ですが、大小のマンション建設ラッシュで人口増が続いています。福島近辺は阪急ブランドと親和性のある新住民が増えそうなのも追い風となるでしょう。


<スポンサーリンク>



<スポンサーリンク>

カテゴリー: 商業施設 | 阪神電鉄が福島の廃線跡でJR西と不動産共同開発 はコメントを受け付けていません。

大手不動産会社も投資用マンションを京町堀で発売

週末は「日本郵政が野村不動産を買収へ」というニュースに驚かされました。国内市場が縮まるなか不動産事業を収益の柱にしたいというニーズが強まっているのでしょう。ところで、新築マンション市場における投資用マンションの販売好調が際立つ関西で、不動産大手も投資用マンション(間取り:1K・1LDKタイプ)の分譲事業を始めるようです。「パークリュクス」ブランドのコンパクト型マンション分譲を首都圏で行っている三井不動産レジデンシャルが、大阪第1号物件「パークリュクス大阪京町堀」を発売します。

大手不動産会社がプロデュースする賃貸マンションは、小さくても比較的整った土地に、上質感のある設備でワンランク上の商品に仕上げてくるのが特徴のように思います。その分価格は高くなっても、大手の安心感と強引な営業への不安も少ないので買主の裾野は広がるのかもしれません。

大阪で賃貸の人気エリアと言えばまず南森町と京町堀というイメージなので、三井不動産レジデンシャルの大阪初進出物件が京町堀というのは納得です。整備された緑が溢れ、桜やバラそして紅葉と四季折々を楽しめる都心のオアシスというべき靭公園に隣接する立地は大きなアドバンテージとなります。分譲ではないものの東急不動産の都市型賃貸マンション「コンフォリア」の関西第1号物件も京町堀1丁目でした。

環境に恵まれ、レトロでお洒落な雰囲気、梅田や本町・難波にもほどよい距離でもある京町堀は当然高めの賃料設定になっているでしょう。「パークリュクス大阪京町堀」の販売価格帯は1,800万円台~3,700万円台となっています。1Kタイプでは賃料8万円台とすると表面利回り5%台位の感じでしょうか。

不動産投資市場では2012年位から、キャップレート(期待利回り)の低下(価格の上昇)が続いています。特に東京ではキャップレート3%台での取引もあるという状況らしいので、大阪の異常なくらいの投資用マンションの売れ行きには、投資機会を地方に求める首都圏の買主の存在も大きいのではないかと思っています。

京町堀(隣の江戸堀も同様)は1~3丁目まで東西に細長くその間に四ツ橋筋、なにわ筋、あみだ池筋が南北に走っています。気のせいか、同じ京町堀でも通りを渡ると微妙に雰囲気が変わります。「パークリュクス大阪京町堀」はなにわ筋を西に渡った京町堀2丁目にあり、京町堀1丁目ほどの華やかなイメージはないようですが落ち着いた住環境です。

靭公園(東園)です。

土地は北・東・南の三方道路で開放感あり。

この「パークリュクス大阪京町堀」の販売開始予定は9月となっています。総戸数72戸で南北の妻側住戸が1LDKタイプそれ以外が1Kタイプです。最初は新築プレミアムもあり少なくとも1Kタイプは、客付けに苦労することはないような気がします。
ただ、投資用マンションは景気や株価、税制などの影響を受けやすく、大手不動産会社がコンスタントに供給するのは難しいような気がします。


<スポンサーリンク>



<スポンサーリンク>

カテゴリー: 不動産 | 大手不動産会社も投資用マンションを京町堀で発売 はコメントを受け付けていません。

阪急不動産の南森町マンション用地解体工事進捗状況(5/10)

都心回帰の流れで増えていた大阪都心部での新築マンション発売が停滞気味です。南森町でも販売中は小規模マンションのプレサンスロジェ大阪同心とクレヴィア大阪同心ウェスト(竣工済み)位と寂しい状況です。
これから新規に販売を予定するのは、日本エスコンの天神橋1丁目「レ・ジェイド南森町」ですがこちらも総戸数29戸です。マンションデベロッパーが南森町で新たに用地を取得したというニュースも無いので、ある程度の規模の新築分譲マンションは、阪急不動産の東天満2丁目で計画する物件の発売まで待たないといけないのかもしれません。

その阪急不動産のマンション用地では、既に東側部分の日興ビルディングなどが更地化されています。残る西側部分では足場が組まれ第2期(?)解体工事が始まろうとするところです。

南西角側の建物が残っている部分。

北西角側。事務所と居宅部分にシートが取付けられていました。角のビルは什器備品が少し残っているそうです。

これから取壊しが始まるビルや事務所・居宅などは産経新聞販売店以外総て移転済みで、残っている新聞販売店も間もなく移転するそうです。労災保険関係成立票では、当初の期間が延長され9月末迄となっていますが現場の方の話では、もっと早く解体工事は完了するだろうとのことでした。


纏まったマンション用地が出ない南森町において、阪急不動産のブロック全体というスケールは圧倒的ですが一体どんなマンション計画になるのか楽しみです。ただ阪急不動産は同じ阪急阪神ホールディングスグループの阪神電鉄による目玉事業「阪神・野田駅前 新都市開発プロジェクト」で総566戸の大規模マンション「ジオ福島野田The Marks」を販売予定なので、当面はそちらが優先されるのではないかと思います。

南森町では紅梅町や松ヶ枝町、同心1丁目で竣工前完売が続きますが、戸数19戸と少ないとはいえ、グランドメゾン紅梅町もあっけなく売れました。外観・外構デザインに優れているというブランドイメージもさることながら、角地で周囲の圧迫感が少なくなっているのも大きかったのではないかと思います。

グランドメゾン松ヶ枝はも外観が見えるようになっています。現在仕上げ工事中です。

グランドメゾン紅梅町も躯体工事はほぼ終わっているようでした。竣工予定は2ヶ月繰り上がり松ヶ枝町と同じ7月下旬です。紅梅町と松ヶ枝町は近接しており、これから始まる各種検査なども同時に実施できるので効率的だと思います。

天神橋1丁目で建築中の「レ・ジェイド南森町」です。天神橋筋商店街にコインランドリーがあり、単身者などには便利でしょう。

中之島公園ではバラ園に早咲きのバラが咲いています。

都心なのに身近に自然を感じられるのが南森町の魅力です。

(追記:5月21日)
マンション用地の北西角のビルにも足場が組まれシートが掛けられていました(5月19日撮影)


南西角の木造部分が最後に取り壊されるようです。

(関連記事:海老江1丁目計画の南側部分で阪急不動産等の大規模マンション


<スポンサーリンク>



<スポンサーリンク>

カテゴリー: 不動産 | 阪急不動産の南森町マンション用地解体工事進捗状況(5/10) はコメントを受け付けていません。