新会社設立で不動産業視野の三菱UFJと大阪三菱ビル

超低金利で収益が低迷し、厳しい経営環境が続くメガバンクでは昨年来、人員削減・再配置や店舗統廃合などの大規模な構造改革策が発表されています。

従来、銀行は都心部一等地に陣取り合戦のように店舗を設けて、優良顧客である高齢者の囲い込みをはかってきました。しかし、カードや電子マネー、インターネットバンキングやスマホアプリなどによるキャッシュレス化の急速な高まりで、銀行の旧来型ビジネスモデルは変革を迫られています。

そのキャッシュレス決済化比率は20%程度(2016年)と低いものの、政府は大阪万博(2025年)に向け、同年のキャッシュレス決済比率4割達成を謳っています。現金派なのに電車や買い物など、日常生活で現金を使う場面がめっきり減っていることに自分でも驚くほどなので、上記目標の達成は可能と思います。

国の後押しもあるキャッシュレス化は、少子化・人手不足もあり、今後より急速に進展していくことは間違いありません。銀行業務の省力化や店舗閉鎖は避けられない大きな時代の流れとなってきているのです。

キャッシュレス比率

三菱UFJフィナンシャルグループでも、2018年度からの3年間で国内516支店の1~2割を統廃合し、2023年度までに店舗を半減させる計画ということです。確かにインターネットバンキングの簡便さに慣れると店舗に行くことはなくなり、店舗内のATMなども以前比べやや閑散としています(もっともコンビニATMのほうはよく使います)。

そういった事業環境の変化のもと、三菱FUJフィナンシャルグループ(MUFG)では、昨年10月三菱地所と共同出資で自社の店舗再編のための新会社を設立しています。新会社の名称は「MUMECビジョナリーデザイン」で銀行の支店などMUFGが保有する不動産について、有効活用する方法を助言する(日経新聞)、不動産コンサルティングを手掛けます。

閉鎖される銀行支店は駅前など好立地にあり、単純売却してしまったり賃貸の解約ではなく、継続的な収益源として活用したい貴重な経営資源です。ただ、銀行は「他業禁止」で不動産業が出来ません。そのため、コンサルティング会社により収益の一部をグループ内に留めるとともに、不動産再開発のノウハウを得て将来の不動産業参入規制緩和に備えるということでしょう。

大阪市内でまず、MUFGの店舗有効活用の対象となり得る目玉案件は、空きビルになった堂島浜の大阪三菱ビルです。以前、三菱地所に売却かというニュースがありましたが、その後の動きが聞かれません。
大阪三菱ビルは、淀屋橋最寄りで梅田から徒歩圏と交通利便性に優れ、御堂筋に面する視認性の高い好立地(敷地面積約3,500㎡)です。もしこのビルを含めて再開発事業をするなら一大プロジェクトになるはずですが、この件に不動産コンサルティングの新会社は絡んでいるのでしょうか。

かっては三菱商事の大阪支社なども入っていた15階建ての大阪三菱ビル。隣のブロックには新ダイビルがあり、オフィスビルとして高い立地競争力を持っていると思われます。

大阪三菱ビル

周辺図。

周辺図

付近拡大図。隣接地には専門学校。

拡大図

今、地銀は不動産仲介業参入を熱望しています。実現すれば消費者にとっても地域にとっても有益なことですが、フットワークの良い地銀が参入したら、ネットに傾斜しすぎているように見える仲介大手には脅威になるでしょう。想像以上に、銀行員はしっかり汗をかいて地域を深耕するアナログ営業を展開しているのです。

いずれにしても不動産業務規制緩和を睨んだ、地銀やメガバンクの今後の動向が注目されます。






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東建の堂島電通支社跡プロジェクトの進捗状況

タワーマンション計画が具体化されれば、実需層や投資家から大きな注目を集めるであろう、東京建物の事業用地、堂島の電通大阪ビル跡を見てきました。
この大型プロジェクト用地は、約4,800㎡(約1,452坪)あり都心部としては希少といえる広さです。

都市計画「堂島二丁目特定街区」が決定され、建物の高さ限度が195mに引き上げられた現地では、既存建物解体工事が順調に進んでいます。

特定街区では、建物下層階のにぎわい施設と一体となった緑や高質な歩行者空間が整備されることになり、付近の景観は大きく変わります。中の島方面など周辺との回遊性も格段に高まるでしょう。

この「特定街区」計画書には宿泊施設(ホテル)を設けるとなっており、テナントとして入居するホテルは、立地の雰囲気から言えばハイエンドに近いグレードのものになると思われます。

事業主となる東京建物からは、この用地での具体的な計画内容の公表は未だされていません。しかし梅田に近い由緒ある堂島の一等地に、華のあるホテル併設超高層複合型タワーマンションがランドマークとして誕生するということになるでしょう。

昨年7月には住友不動産「(仮称)梅田曽根崎計画」のホテル併設超高層複合タワーマンション(約191m)が着工しており、梅田地区の東と西で複合型超高層タワーの2大プロジェクトが進行することになります。その位置図。

位置図

電通大阪ビル跡現地では今年2月末の完了予定にむけ、解体工事が順調に進んでおり、既存建物は2階位の高さまで取壊されていました。
左隣のビル、新藤田ビルはネスレ日本関西支社などがテナントとして入居する、20階建てオフィスビルです。ハービスOSAKAは、189.7mと現在梅田で最も高いビル。

現地

外囲いのフェンスには同社のマンションブランド「ブリリア」のロゴが描かれており、分譲マンションを主とする、ホテル・物販・飲食などとの複合型タワーマンションとなることは間違いないでしょう。

外囲いフェンス

区切り線

こちらは、住友不動産の大阪北小学校跡地再開発「(仮称)梅田曽根崎計画」の現地(昨年7月着工)。

住友の梅田曽根崎計画地

計画ではマンション部分は836戸で、分譲と賃貸が混在するとされていますが、大量の供給数でもあり今後計画変更があるかもしれません。

建築計画のお知らせ

現在の東京圏におけるマンション市況は、危機的に近い状況に見えます。関西でも立地でのマンション選別がより厳しくなっていくと思います。

ただ堂島のこの立地で「特定街区」決定は、非常に大きなアドバンテージで、タワーマンションが分譲されれば、市況とは関係なく勝ち組となるでしょう。

(過去記事:東京建物が堂島の電通大阪支社跡を取得)






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2019年は波乱のスタート

2019年の株式市場は、年初から波乱の幕開けとなりました。不動産大手の株価も一年前に比べ大きく落ち込んでいます。

年賀ロゴ

もともと2019年は2018年より悪くなるという予測が多かったとは思いますが(貿易戦争などで)、想定以上の不安定さです。

不動産業界でも秋には消費増税があり、東京五輪景気ピークアウトの可能性があるなど、不安要素が大きく気の抜けない1年になりそうです。
特に大阪は、インバウンド需要に支えられて大きく地価が上昇したので、中国経済の停滞や急激な円高などへの注意が怠れません。

ただ、不動産業界はここ何年間か順風すぎたので、逆風のもとでの船出は緊張感をもって臨めるというプラス面もあるでしょう。

区切り線

個人的には、今年はブログ更新の頻度をふやしたいと思っています。






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