葛城山のつつじ満開 2019.5.16

何年か振りに大和葛城山の「一目百万本」と言われるつつじの大群生を見てきました。近鉄南大阪線に乗るのも本当に久し振り(この線の車両は昔のままで懐かしい)。

つつじが見頃の時期には、バスやロープウェイなどが大混雑し山上まで行くのに、それぞれ長い時間待ちをするとネットにあったので、歩いて登る準備もしてきました。ただ実際には平日ということもあり、待ち時間も大したこと無くやや拍子抜けするくらいで、迷わずロープウェイで上がることにしました(今度の週末は大変かもしれません)。

(葛城山上駅から15分くらい歩くとそこにツツジの大群生が広がります。ちょっと感動)
つつじ

(葛城山まで)
9時半頃に近鉄阿部野橋駅を出て、尺土で乗り換え近鉄御所駅に10時半すぎ到着。
・近鉄御所駅発ロープウェイ行バス:ほぼ満員ですぐ出発

ロープウェイ前には11時頃に到着。ロープウェイは1台50人乗りで、2台のゴンドラがピストン輸送します。見ている範囲ではバスを降りた人の9割くらいと、車で来た人のほぼ全員がロープウェイ利用です。駐車場の入場待ちに10数台の車が並んでいました。
・ロープウェイ:30分待ち(整理券方式)

ロープウェイ前

◆ロープウェイを降りた後に坂がある

ロープウェイに乗り6分で葛城山上駅へ到着しますがつつじの群生地へは、そこから坂道を15分ほど歩きます。また山頂は風があり気温も下がっている感じ。

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見晴らしのいいベンチで昼食。本当に気持ちいい。
山頂を散策して、帰りは2時半位にロープウェイ乗り場前で並びました。係員の話では5時くらいまで同じような待ち時間とのことでした。

・ロープウェイ:50分待ち(列に並ぶ)
・御所駅行きバス:ロープウェイを降りると臨時便のバスがすぐ発車。御所駅でバスを降りると近鉄尺土行の電車がすぐ発車

また、帰りにロープウェイに乗らず「櫛羅の滝」コースで下山した人が(結構軽装で)1時間半弱だったということなので、傾斜が急のようですが、自信があればこっちでの下山もありです。

今年は各地の桜も今回のつつじもいいタイミングで見ることができました。






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フラット35を投資用に悪用、業者主導でより悪質化

住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する、長期固定低金利の住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に流用する不正が問題になっています。
「フラット35」は以前から不正が横行しており、数年前には取次金融機関の審査の甘さ会計検査院に指摘されていましたが抜本的な対策はとられていませんでした。

今回朝日新聞の報道では、借金のある20~30代前半の独身者をターゲットに「借金の一時肩代わりや家賃収入保障、キックバック」などの甘言で、フラット35を使って中古マンションを購入させるというような手口が明らかになっています。
不動産業者やブローカーなどが主導する住宅ローン悪用がよりエスカレート、悪質化していると感じます。

フラット35の不正

審査(と期中管理)の甘いフラット35に関しては、事件化するのは氷山の一角で水面下では不正が常態化していたのは間違いありません。
大阪で事件となったものには、無収入者を年収500万円に仕立て上げて融資を受けたもの、本来の売買価格に大幅水増した契約書で(オーバーローン)物件価値を上回る融資を引き出し詐取したものなどが記憶にあります。

契約書(売買価格大幅水増し)等の証憑改ざんや購入物件を即賃貸にするなど、これだけルール違反が晒されては所管官庁の国土交通省や住宅金融支援機構(以下「機構」)も重い腰をあげざるをえないでしょう。

確かに高金利のカードローンなどの借金返済に喘ぐ若者が、1.5%前後のフラット35融資金で借金肩代わりや帳消しができると言われると、業者の誘いに乗ってみようという気になるかもしれません。

それにしても、機構の「2017年度フラット35利用者調査」によると、特にマンション(新築・中古)購入で独身者!の利用割合が異常に高くなっています。居住用不動産を購入する独身者は少ないはずなので、やはり業者主導による不正な賃貸物件購入ケースは結構あるのでしょう。

(緑色が独身者)
フラット35利用者調査

不動産業者間では、フラット35の投資目的での利用は常識?として半ば公然と行われていたようで、機構が本格的に調査したら「かぼちゃの馬車」事件以上の大きな影響があるはずです。




◆何故フラット35の不正利用が横行するのか

フラット35が不正の温床になるのは、審査が甘く期中管理もされていないからです。普通の住宅ローンと違い、証券化を利用するフラット35の場合は機構(と機関投資家)が貸倒損失リスクを負います。

機構の業務は取次金融機関が受託しており、金融機関はフラット35融資実行と同時に当該フラット35債権を機構に買取って貰います。金融機関はフラット35という商品の販売手数料(債権額の2%?)を得るだけで、貸倒等リスクは負いません。

フラット35仕組み

受託金融機関のフラット35に係わる受託業務の収益源は販売手数料なので、特に住宅ローン専門会社は不動産会社などへの拡販営業を行い、少しでも取扱件数を増やそうとするでしょう。必然的に審査(チェックや事後の確認)は甘くなるはずです。

今回の不正報道をうけ連休明け早々の株式市場で、フラット35取扱No1の住宅ローン専門会社の株価が暴落していたのには笑いました。不動産界隈ではこの種ローン不正スキームは、取次金融機関(意図的に加担することはないにしても)も含め広範囲に認識・実行されていたと見ているようです。

業者や不動産コンサルタントなどに騙され、中古マンションをオーバーローンで購入した人たちは、違反がばれると一括返済を求められます。ところが相場価格に数百万円ほど上乗せした価格て買っているため売却代金でローン完済できないという問題があり、最悪競売ということになるかも知れません。若者には厳しい現実です。

こういった社会経験の少ない若年層を食いものにする悪辣不動産業者や甘い審査の金融機関には厳しい対応が望まれます。






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大和ハウスの建築基準法不適合と内部統制

大和ハウス工業が、全国の住宅(戸建て・アパート)のうち2,000棟が建築基準法に適合しない可能性があると発表しました。耐火性能が不十分なほか柱や基礎構造に仕様の不適合があったということです。
コストカットのため会社ぐるみで建築基準法違反に至ったレオパレスほどの悪質さはないとはいえ、問題発覚の経緯やその後の動きをみると、大和ハウス社の危機感のない対応は批判されて当然です。

今回の施工不備は、2年半前の2016年12月に社員から違反事実の内部通報があり2017年2月には当時の社長まで報告が上がっていました。にもかかわらず本格的な社内調査を開始するのは、何と1年半後の2018年7月からでした。

この種内部通報があれば、初動で迅速に状況把握し方向性をだすのが鉄則です。1年半も放置状態(?)というのは、社内では深刻な問題とは受け止められていなかったということでしょう。内部通報がうやむやにされた社員は結局、依願退職してしまっています。

どうも、レオパレス21によるアパート施工不良スキャンダルが大きな社会問題化して、あわてて社内調査委員会を立ち上げたような印象です。こんな進捗の悪い内部通報への対応は、最大手ハウスメーカーとして危機管理やコンプライアンス意識が欠如していたと言わざるを得ないです。

事実経過
内部通報経過

社内調査の緩慢さとともに、施工不備発表のタイミングも疑問です。消費税増税駆け込み需要に水をささないよう3月以前を避け、4月にもってきていると勘ぐれます。消費税増税は10月からですが、戸建てやアパートなどの工事請負契約は3月末までに締結すれば、10月以降の完成でも旧税率8%が適用される経過措置があります。

もし3月以前の早い時期にこの建築基準法不適合ニュースがでていたら、ハウスメーカーとして営業上大打撃だったでしょう。企業にとってダメージコントロールは重要です。しかしコンプライアンスとの兼ね合いも大事で、特に「安全性」にかかわる事項は迅速な開示・対応が必要だと思います。

大和ハウスニュースリリース:戸建住宅・賃貸共同住宅における建築基準に関する不適合等について

◆建築基準に関する不適合の概要

今回の建築基準に関する不適合は2点あります。
1つは、2階廊下を支える柱です。 

柱
L字型柱に関しては防火安全性が不十分なため防耐火処置の改修工事(補修工事は割と容易)が行われています。L字型柱にしたのはデザイン面での理由と思われます。

2点目は独立基礎の仕様で、高さが認定仕様と違うということです。大和ハウスは安全上問題なしと強調していますが今後の対応はそれぞれの特定行政庁との協議になるのでしょう。

独立基礎
独立基礎2

(大和ハウスの補足説明資料)

◆ハウスメーカーの不祥事はなぜ多い

大和ハウスは3月にも中国合弁会社の巨額不正(約234億円の使途不明金)発覚で、ガバナンス体制の甘さを露呈しました。ライバルの積水ハウスも昨年地面師詐欺事件で大きな失態を晒しました。この住宅メーカーのトップ2社には不動産業界でも特異な共通点があります。それは、創業以来住宅営業畑出身者が社長になるということです(現在の社長は非住宅営業出身)。

結果として、ハウスメーカーのツートップは売上げ至上主義・内向きで上司に忖度する組織風土になっていたと思われます。消費者側にとっては、一生一度の大きな買い物、住宅建設に際しては大手といえども任せっぱなしにせず、自分でも最小限の知識をつけておくことが重要な気がします。






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