新築マンション市場低迷続く(近畿圏3月度)

不動産経済研究所から17日に発表された2016年度近畿圏マンション発売戸数は、24年ぶり低水準となる1万8359戸で3年連続2万戸割れとなりました(日経新聞)。近畿圏では好調な1Kタイプなど投資用分譲物件が含まれているので、実需向け物件で考えると実質的にはもっと大きな落ち込みかも知れません。

下のグラフは年度ではなく暦年の近畿圏新築マンション発売数と契約率推移です。直近では2013年が消費税増税駆け込み需要で発売数・契約率ともピークとなっていますが、発売数はリーマンショック前の3万戸台には遠く及びません。


首都圏では2012年頃に比べ30%近くも価格が上昇したことで購買力がついて行けず発売低迷の要因となっています。近畿圏も首都圏ほどではないものの価格上昇が顕著で、デベロッパーは発売先送りせざるをえない状況と思われます。

過去1年の首都圏・近畿圏(投資用除く)契約率推移。近畿圏を遥かに上回るペースで推移していた首都圏の発売数や契約率、かなり深刻なように思います。不動産大手は、仲介やビルリニューアル、マンション管理などストック重視のほうに舵をきっているようです。

近畿圏初月契約率から、1K、1DKタイプを投資用物件とみなして除外した実需初月契約率推移グラフですが2015年9月から下落が始まっているのが分かります。以降は好不調目安の70%を割り込む月が増え月ごとの振れ幅も大きくなっています。2013年~2015年夏頃までの、万遍なく良く売れた時期に比べ物件の選別が厳しくなっているようです。

実需向け物件グラフの2。春商戦のヤマ場3月も盛り上がりに欠け、去年の3月に比べ発売数も初月契約数も大きく落ち込んでしまいました。特に大阪市部の供給が大きく減っていますが都心回帰の流れに何か変化があるのかもしれません。

近畿圏3月度の主要指標です。即日完売物件にリバーガーデン福島木漏れ日の丘(2街区)3期70戸があがっていましたが好調販売が続いているようです。マイルドなデフレ基調が続くなかでは、こういったバランスのとれた物件に人気が集まるのでしょう。

・発売戸数   1,575戸(前年同月比26.5%減)
・契約率    73.3%(前年同月比5.3ポイントダウン)
・1戸当り価格  3,987万円(前年同月比1.5%ダウン)
・1㎡当り単価  62.2万円前年同月比2.2%ダウン)

当面、物件価格が下がる要因がないため、デベロッパーの商品企画力が問われる状況です。



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南森町のプレミアホテル-CABIN-大阪は4月26日オープン

南森町交差点南西角の旧トーコーシティホテル梅田が、建替えにより新ホテル「プレミアホテル-CABIN-大阪」としていよいよ4月26日(水)グランドオープンします。地下鉄南森町直結(梅田も徒歩圏)の好立地の新ブランドホテルは、当初予定の6月から前倒しでの開業で、現在来週のオープンに合わせ内装工事などが急ピッチで進められています。

インバウンド需要が旺盛な宿泊特化型ホテルにとっては、2~3名対応可能な客室確保というのが最も大きな課題です。旧トーコーシティホテル梅田時代は300室中260室超がシングルだったのを、プレミアホテル-CABIN-大阪では室数240室のうち、シングル/セミダブルは53室にし、ダブル(143室)とツイン(44室)を増やして宿泊受入れ人数増が図られています。

また、「ワンランク上の快適性」と謳われているとおり、客室はシングル/セミダブルで16~17㎡(ベッド幅140cm)、ダブルは17㎡(ベッド幅160cm)、ツインは25㎡と一般的なビジネスホテルよりかなりゆとりある広さになっています。

旧ホテルは目立たない建物でしたが、新ホテルは浅井謙建築研究所設計による角地に沿った曲面デザインの外観になっており、圧倒的な迫力でとても目立ちます。

外観。

館内図です。

1階のロビーラウンジ。カフェもできます。

2階にはレストラン、dining「SAKURA」。会議室も設けられます。

エントランス横に地下鉄出入り口があるという抜群の利便性。そしてその地下鉄出入り口横にはセブンイレブン南森町店が出店します。道路の向い側には24時間営業の食品スーパー「KOHYO」もあって便利です。

位置図です。

インバウンド需要による大阪のホテル不足は続いており、去年1年通じて大阪はシティホテル、ビジネスホテルともに客室稼働率が90%近いという驚異的な数字で全国一の稼働率でした。

宿泊タイプ別利用状況を見ても、ビジネスホテル(宿泊特化型ホテル)とシティホテルがインバウンドの恩恵を受けており、外国人観光客の数は伸び続けているのでこのプレミアホテル-CABIN-大阪も高い稼働率が期待できそうです。

南森町駅近くでは、2018年5月開業予定のアパホテル用地で杭工事が行われています。

また、国道1号線沿いに2018年5月開業予定の大和リゾートのホテルが建築中です。

大阪市内では今後も続々と新しいホテルがオープンします。プレミアホテル-CABIN-大阪としては、利便性や快適性を訴求して早めに優良顧客を囲い込んでおきたところでしょう。

(関連記事:南森町の旧トーコーシティホテル梅田は新ブランドホテルに



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大和ハウス子会社大和リゾートが南森町と福島にホテル

大和ハウス子会社で「ロイヤルホテル」ブランドのリゾートホテルチェーンを展開する大和リゾートが、インバウンド需要への対応で大阪、京都、名古屋に「都市型ホテル」を開発し、来年4月から5カ所を順次オープンすると発表しました。
(大和ハウスグループ:ニュースリリース

シティホテル(京都駅八条口)とビジネス系ホテルそれぞれに新ブランドを立ち上げ、リゾートホテルで培ったノウハウで女性・レジャー客を意識したリゾート感溢れるホテルとして既存ホテルと差別化を図ります。

今回のホテル開発は、土地オーナーが大和ハウス設計・施工でホテル仕様に新築した建物を大和リゾートが長期一括借り上げをしてホテル運営を担うという土地活用方式です。ビジネス系ホテルの1施設あたり投資額は内装費等の10億円(京都駅八条口のシティホテルは16億円)程度に抑えられています。少し前までホテル用地が圧倒的高値で売買されることも多かったのですが、景気感応度の高いホテル事業ではこういったリース方式が手堅いでしょう。

大阪市では南森町(東天満2丁目)と福島6丁目の2カ所でビジネス系ホテルが新規開業となりますが、どちらもインバウンド想定ホテルとしてはかなり有望な立地です。少なくとも大阪2物件に関しては大和リゾートの用地選定力は高いと思いました。また、ホテルごとに設定されるデザインコンセプトは、東天満が「アフリカ」、福島が「地中海」となっていてそれに合わせたインテリアが施されます。

1.大阪 東天満
東天満2丁目(223室、14階建て延べ面積5,250㎡)。よく新築マンションのモデルハウスになっていた国道1号線沿いの場所で、大型バスも停めやすくインバウンドにはメリット大。オーナーは個人。土地は南北に細長く北側も接道で2方道路。このホテルと同時期にアパホテルが「(仮称)アパホテル東梅田 南森町駅前」を開業予定です。

 

 外観、ロビーのイメージ。

 
総合商社双日系の日本リート投資法人所有の10階建て「I・S南森町ビル」と竣工したばかりの23階建て「ローレルタワー南森町ル・サンク」の間に14階建てホテルが出来ます。

 

北側(裏側)も道路。1本奥に入るだけで国道1号線の喧騒がなくなり、閑静な住宅地の雰囲気になります。隣は松ヶ枝町。
 

2.大阪 福島
福島6丁目(150室、10階建て延べ面積3,390㎡)。うめきた2期至近で南西角地。2023年開業予定の新駅「北梅田駅」が出来れば、関空とキタがダイレクトに結ばれインバウンドの更なる加速が期待できるでしょう。土地オーナーは京都駅八条口の旗艦ホテルと同じ興銀リース系法人。

外観、客室イメージ。地中海をイメージした白と青がベースカラー。

福島6丁目用地は「うめきた2期」に近く角地で視認性も良好。このエリアはうめきた2期工事進捗に伴い今後再開発が加速すると思います。

先週末久し振りに東京へ行きましたが、ホテルは外国人観光客や家族旅行客で一杯でした。画一的で無機質なイメージのあるビジネスホテルにも、デザイン性や寛ぎなどの要素を取り入れるのはいい切り口だと思います。

南森町では、プレミアホテル-CABIN-大阪が一足早く4月26日オープンです。

(関連記事:南森町の旧トーコーシティホテル梅田は新ブランドホテルに
 


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